מיסוי נדל"ן וכל מה שרציתם לדעת עליו

מיסוי נדל"ן הינו מערכת מסועפת ומורכבת בהחלט. על מנת שלא לאבד בה ידיים ורגליים, כדאי להבהיר בברור את סוגי המס והמסלולים באופן נהיר ותמציתי. איזה מס יש לשלם, מה גובהו ומי זכאי לפטור –  מיסוי נדל"ן וכל מה שרציתם לדעת עליו.

 

מהי משמעותו של מיסוי הנדל"ן ולשם מה נועד?

בעת ביצוע עסקאות נדל"ן יש לשלם מיסים שונים הנכללים תחת הכותרת מיסוי נדל"ן. מיסים אלו נועדו לשמירת שלטון החוק בשוק הנדל"ן, הגבלת כוח המשקיעים ורווח כלכלי לקופת המדינה.

מטבע הדברים, בעת קנייה או מכירת דירה עיקר תשומת הלב הכלכלית שלנו מתמקדת בתשלום על הנכס. המיסים הנלווים לעסקה עלולים להישמט ולהישכח, וחבל שכך. עם תשומת לב והתמצאות בסיסית בנהלי המס, פעמים רבות ניתן לחסוך כסף יקר.

את המיסים המושמים על עסקאות הנדל"ן ניתן לחלק לשלושה חלקים עיקריים; מס רכישה – אותו משלם רוכש הנכס, מס השבחה – אותו משלם המוכר, ומס הכנסה על שכר דירה – אותו משלם משכיר דירה.

 

מס רכישה – מי משלם ועל מה

רוכשים דירה? בנוסף לתשלום על הנכס, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים. המס משולם על רכישת זכות במקרקעין על מגרשים, מבנים שונים ודירות פרטיות.

 

מהו גובה מס הרכישה?

גובה המס משתנה בהתאם לעליית מדד המחירים ומתעדכן בכל שנה ב-16 בינואר. גובה המס תלוי בגובה העסקה שנערכה, נכסים נוספים שבבעלות הרוכש וסוג הרכישה.

שיעור מס הרכישה לשנת 2022, לרוכש דירת מגורים יחידה:

שיעור מס הרכישה:	שווי הדירה בשקלים:
0%	עד 1,747,865
3.5%	1,747,865- 2,073,190
5%	2,073,190- 5,348,565
8%	5,348,565 – 17,828,555
10%	מעל 17,828,555

 

המדריך המלא מא' ועד ת'

אוכלוסיות מיוחדות כגון: נכים, ניצולי שואה ונפגעי פעולות איבה זכאיות להנחה והטבות בתשלום מס רכישה. עולים חדשים זכאיים גם הם להטבה כפי קביעתה של רשות המיסים.

 

מס שבח – מי משלם ועל מה

מחירי הדירות כמעט ואינם נשארים סטטיים. בעידן שלנו, ערך הדירות עולה מיום ליום. בנוסף, ייתכנו שיפוצים פנימיים או תוכניות שדרוג אזוריות שנערכו במהלך השנים שבין רכישת הדירה למכירתה. אלו מובילים לפער בין המחיר ששילם המוכר על קניית הדירה לבין התשלום שקיבל בעת שמכרה. ההפרש בין המחירים, הוא הרווח עליו מושם המס.

מס שבח, במילים אחרות, הוא מס רווח. שמו נגזר מהמילה השבחה שמבטאת את מהות שילומו.

 

שיעור מס השבח

עלות מס השבח עומדת על 25% מסך ההשבחה. מס השבח נכנס לתוקפו בשנת 2014, אי לכך, במכירת נכסים שנקנו לפני שנה זו תחושב ההשבחה רק משנת 2014 והלאה. שבח השנים שלפני 2014 לא מחויב במס.

מס השבח ישולם בתוך שישים יום ממכירת הנכס.

 

פטור ממס שבח

קיימים מספר מקרים בהם פטור המוכר מתשלום מס השבח.

יש להדגיש, המוכר דירה יחידה שהייתה בבעלותו למשך 18 חודשים או יותר אינו מחויב בתשלום המס. דוגמה נפוצה לנוהל זה הינה אדם המוכר את דירת המגורים שלו בכדי לרכוש דירה אחרת תחתיה. אדם זה פטור ממס השבח, כל עוד מדובר בדירה יחידה.

גם מקרים של העברת זכויות הדירה ללא תמורה, כגון ירושה או מתנה, פטורים ממס שבח בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

 

מיסוי הכנסה משכר דירה

ישנה הבדלה בין עוסק המשכיר דירה במסגרת עסקית לבין יחיד שמשכיר דירה במסגרת פרטית.

שכר דירה במסגרת עסקית – מחוייב במס הכנסה.

שכר דירה במסגרת פרטית – כולל מסלולי פטור והפחתה. 

המסגרת הפרטית כוללת שלושה מסלולים; פטור מלא ממס, מס שולי ומס מופחת. מטרת ההקלה במס על השכרת דירות יחידית הינה עידוד השכרת דירות והקלה על מצוקת הדיור הקשה.

 

פרוט מסלולי המיסוי להכנסה משכר דירה יחידה:

מסלול הפטור המלא מתקיים בהתאם לתקרת שכר הדירה שנקבעה לכך. נכון לשנת 2022 התקרה עומדת על 5,070 שקלים. באם גובה שכר הדירה גבוה מתקרה זו, אך נמוך מ10,140 (כפל התקרה) ניתן לקבל פטור חלקי ממס.

באם שכר הדירה גבוה מתקרת הפטור המלא, קיימים שני מסלולים נוספים לבחירתכם. בשביל לבחור את המסלול המיטבי עבורכם יש לקחת בחשבון את נתוניכם האישיים וכללי המס הנוספים, תוכלו להיעזר בשירותי איש מקצוע בתחום.

מסלול המס המופחת מאפשר ליחיד המשכיר דירה לשלם מס מופחת, בשיעור של 10%.

המס המופחת ישולם בתוך שלושים יום מסיום שנת המס בה התקבל שכר הדירה.

מסלול המס המלא מחייב את המשכיר במס שולי לפי מדרגות המס, כאשר גובה ההכנסה החודשית שלכם משוקלל בשיעור המס שתצטרכו לשלם.

 

מס על הכנסת שכירות מחו"ל

החל משנת 2003, נישום בארץ מיסוי על הכנסה של דמי שכירות מחו"ל.  קיימים שני מסלולים על מיסוי נכס מחו"ל; מסלול מלא ומסלול מופחת. ההבדל בין המסלולים הוא בשיעור התשלום ובזכות לדרישת החזר על הוצאות ופחת.

 

לסיכום

מיסוי נדל"ן מתקיים בעסקאות נדל"ן מסוגים שונים, כאשר ניתן לחלקן לשלושה מגזרים עיקריים: מס רכישה המוטל על רוכש נכס, מס השבחה המוטל על מוכר הנכס ומס הכנסה על שכר הדירה המוטל על המשכיר.

במדריך זה סוקר נושא מיסוי הנדל"ן על היבטיו העיקריים והחשובים, ניתן לדעת עוד על מיסוי נדל"ן במדריך הבא.