החזר מס רכישה על רכישת קרקע

החוק במדינת ישראל קובע כי רכישה של זכות כלשהי במקרקעין מעמידה לחובת הרוכש חבות במס המכונה "מס רכישה". בעוד שסכום המיסוי מחושב לפי גורמים קבועים בחקיקה, ייתכן שהנכם זכאים להחזר של חלק מהסכום אותו שילמתם. במאמר זה נסקור את מס הרכישה וכיצד אתם עשויים להיות זכאים להחזר מס.

מה זה מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מטיל חבות על כל רוכש של זכות במקרקעין לתשלום מס הנקבע בשיעורים משתנים. מנגנון המיסוי פועל כך שככל ששווי העסקה יותר גדול, כך שיעור המיסוי מהעסקה יהיה גדול יותר. במילים אחרות, המס המוטל הוא דיפרנציאלי כלומר ככל שהעסקה יקרה יותר כך המס שישולם באחוזים יהיה גבוה יותר.

• יש לציין שברגיל, לרוכשים רבים מוענקת הנחה בשיעור מס הרכישה. אחת ההנחות המשמעותיות ביותר היא בגין רכישת דירת מגורים ראשונה, הנחה בגין נכות או מוגבלות או לעולים חדשים.
• החוק קובע שעלות המס הרכישה מוטלת על רוכש הקרקע ולא על המוכר.
• העברת זכות במקרקעין לעניין מס רכישה הינה מכירה של הקרקע או חכירה לדורות (לתקופה הארוכה מ-25 שנה).
• גם העברה של קרקע במתנה וללא תמורה תיחשב להעברה של זכות במקרקעין ותחויב במס רכישה.

 

מהי זכאות להחזר מס רכישה?

במקרים מסוימים, כפי שנפרט להלן, נישומים זכאים להחזר בגין תשלום המס שהוטל עליהם.

מס רכישה על קרקע לבנייה

אחת מהאפשרויות המרכזיות להיות זכאים להחזר במס רכישה הוא ברכישת מגרש פנוי. חלק מהרציונלים המרכזיים שמס הרכישה מגלם הוא תשלום בעבור עלות הפיתוח של השכונה ורחוב המגורורים שלה המגרש. אולם כאשר זה אינו מתקיים, קיימת הצדקה להחזרת המס.

החוק קובע כי שיעור מס הרכישה שנישומים משלמים בעבור רכישה של זכות במקרקעין הינו 6% מערך הרכישה. ואולם, במידה ורכשתם קרקע ריקה, שיעור המס אותו תשלמו יעמוד רק על 5% מעלות הרכישה, וזאת בתנאים:

1. במגרש הנרכש הייתה קיימת תוכנית בניין עיר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
2. שבתוך שנתיים ממועד הרכישה על המגרש התקבל היתר בנייה במגרש.

אם שני התנאים מתקיים, אתם זכאים לקבלת החזר על הפרש מס הרכישה על הקרקע.

אמנם 1% עשוי להישמע כמו החזר קטן ולא משמעותי, אולם רכישת נדל"ן בישראל הינה פעולה יקרה. כך לדוגמה, אם נרכש מגרש בעבור 1,500,000 ₪ (מיליון וחצי) והמגרש עומד בתנאים שהוזכרו לעיל,  אזי הרוכשים יהיו זכאים להפרש לפי החישוב הבא:

1,500,000*0.06=90,000

1,500,000*0.05=75,000

במקרה זה,  אתם תהיו זכאים להפרש שעומד על 15,000 שקלים (חמישה עשר אלף).

הנחה בגין אוכלוסייה מיוחדת

החזר מס רכישה לא חייב להתבצע רק על קרקע שעמדה ריקה אלא על ידי הימצאות כזכאים להנחה בגין אוכלוסיה מיוחדת. כאשר רשות המיסים מחשבת את גודל מס הרכישה, היא עשויה שלא לדעת מה הסטטוס של הרוכשים והאם הנישום זכאי להנחה במס הרכישה. כך לדוגמה, שיעור מס הרכישה של דירת מגורים יחידה (בשנת 2022) מחושב לפי מדרגות מס רכישה:

סכום העסקה	אחוז מס רכישה מהעסקה
עד 1,805,545 ש"ח	0%
החל מ- 1,805,545  ש"ח ועד 2,121,605 ש"ח	3.5%
חל מ- 2,121,605 ש"ח ועד 5,525,070 ש"ח	5%
החל מ- 5,525,070 ש"ח ועד 18,416,900 ש"ח	8%
החל מ- 18,416,900 ש"ח ומעלה	10%

במידה ואתם משתייכים לאוכלוסייה מיוחדת כדוגמת: נפגעי פעולות איבה וטרור, נכי צה"ל, הורים לילדים בעלי מוגבלות בשיעור של 100%, בעלי מוגבלויות או נשואים לבעלי מוגבלויות, ניצולי שואה או נכי תאונות עבודה ותאונות דרכים, תוכלו לקבל הנחות מסוימות במס הרכישה. אפשרות נוספת בהקשר זה היא למלא טופס לפני תשלום המס כך שהשומה אותה רשות המיסים תחייב אתכם תהא נמוכה יותר מראש.

במידה ואתם מוצאים כי נגבתה מכם שומה גבוהה מזו שאתם חייבים בה על פי חוק, באפשרותכם לפנות לרשות המיסים כדי לקבל החזר בצירוף אסמכתאות לעניין זה.

החזר מס רכישה על קרקע מהמנהל

זכאות נוספת להנחה אפשרית במס רכישה קיימת עבור מי שרכשו קרקעות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). קרקעות אלה נמכרות לרוב במכרז אשר מוציאה רמ"י, אך כוללות התחייבות לתשלום דמי פיתוח עתידיים.

כפי שהזכרנו לעיל, ככל ששווי העסקה עולה, כך סכום מס הרכישה יעלה. לכן, אם התחייבות עתידית לתשלום דמי הפיתוח לא תחושב כחלק ממחר העסקה, סך התשלום בעסקה יפחת ובהתאמה, גם שווי המס.

לשמחתנו, בית המשפט העליון פסק לאחרונה, ובניגוד לעמדת רשות המיסים, כי בחישוב שווי העסקה, התחייבות עתידית לתשלום דמי פיתוח אינה נכללת בחישוב בסיס מס הרכישה, וכך תשלום המס פוחת.

יש לציין, שלמרות ששיטת התמחור המפרידה בין שווי הקרקע לשווי דמי הפיתוח נפוצה במכרזים של רמ"י, זה אינו המצב תמיד ולכן יש להיות ערניים ביחס לרכישות של קרקע בשיטה זו.

החזר מס רכישה על רכישת מגרש מיד שנייה

רכישת מגרש מיד שנייה, כלומר ממוכר פרטי שאינו רשות מקרקעי ישראל, עשויה לזקוף לזכותכם הנחה נוספת במס רכישה שאינה קשורה לנושאים שנדונו לעיל. מקורה של ההנחה זו היא בכך שכאשר מחושב מס רכישה על מגרש שאינו בנוי הוא מחושב באופן אחיד בשיעור של 6%, המגלם עלות פיתוח בשיעור של 100% בשכונת המגורים. במידה ואחוז הפיתוח בעת רכישת המגרש היה נמוך מ-100% אתם זכאים להחזר על ההפרש. יש לשים לב שהתאריך הקובע לעניין הפיתוח הוא תאריך רכישת המגרש.

באפשרותכם לברר מול החברה המפתחת של השכונה מה היה אחוז הפיתוח בעת הרכישה. על מנת שתוכלו לקבל את ההחזר, יש להגיע פיזית לאגף מיסוי מקרקעין ולמלא טופס עדכון שומה. בטופס זה עליכם לצרף אסמכתאות לגרסתכם מגורמים רשמיים.

לאחר מילוי הטופס שיעור ההפרש בין המיסוי בפועל, לבין המיסוי אותו הייתם אמורים לשלם יחושב ויישלח אליכם שובר בדואר. את השובר יש להפקיד בבנק שלכם ולהמתין לקבלת ההחזר, לא יאוחר משלושה שבועות.

כיצד ניתן לקבל החזר על מס רכישה?

למרות שהנושא נשמע די מסובך, רשות המיסים הנגישה עבור הציבור טפסים מקוונים אשר מאפשרים לברר זכאות להחזר במס רכישה ללא סיוע של עורך דין או מומחה למיסוי, כך שכל אזרח יכול לבדוק את מעמדו מול הרשות ולדרוש קבלת החזר מס ממנה.

לסיכום, ישנן מספר דרכים בהן ניתן לקבל הנחה על מס רכישה של נכס. באפשרותכם לברר את זכאותכם באתר האינטרנט של רשות המיסים או במקורות מידע אינטרנטיים שונים. תשלום מס רכישה הינו עלות משמעותית בעסקאות נדל"ן ולכן מומלץ לצמצם מיסוי מיותר כמה שיותר.