מחשבון מס שבח

איך מחשבים מס שבח?

בשביל לבצע חישוב מס שבח צריך להפריד בין הרווח שנרשם עד 2014 והחל מאותה שנה של הרפורמה ועד מועד המכירה. זהו חישוב ליניארי, כי הוא מחושב ביחס לתקופת האחזקה. קודם בודקים מה רווח ההון הכללי שנוצר לכל אורך התקופה שבין מועד הרכישה ועד מועד המכירה, לאחר מכן מחלקים במספר השנים ואז מחשבים את המס רק על השנים שאחרי 2014 ועד מועד העסקה.

כאן המקום לציין שקיימים קיזוזים והפחתות שאפשר לשלב בתוך מחשבון מס שבח וכך לצמצם הוצאות. הנה לדוגמא כמה הוצאות כאלה שמותר על פי החוק לקזז מתוך רווח ההון על מנת להפחית את חבות המס:

• הוצאות שיפוץ
• דמי תיווך ששולמו במעמד המכירה
• פחת

בשביל לקזז את ההוצאות צריך להגיש חשבוניות מס ואסמכתאות לרשויות מיסוי מקרקעין. לאחר מכן, המוכר נדרש לשלם את המס תוך 60 ימים. לכן בחישוב מס שבח מחשבון הוא כלי יעיל שצריך לעמוד לרשותנו עוד במהלך המשא ומתן על החוזה.  

כמה משלמים מס שבח?

משלמים 25%. אחרי שיודעים מה רווח ההון ומקזזים את ההוצאות המוכרות, כל שנותר הוא להוריד 25% ולהביא בחשבון שאת זה המדינה תדרוש מאיתנו לשלם בתוך 60 ימים כאמור לעיל. בניגוד למס רכישה גם אין מדרגות שונות, לכן חישוב המס אחיד ויחסית פשוט.

חישוב מס שבח

גם מחשבון מס שבח דירה שניה וגם חישוב לדירה ראשונה יכול להתבצע בליווי עורך דין, רואה חשבון או בצורה עצמאית. במידה וחסרים נתונים לגבי פרטי המכירה, ניתן גם לפנות אל רשות המקרקעין ולבדוק את לשון החוק. 

 פרטי המכירה קובעים את האופן שבו מבצעים תחשיב מס שבח בצורה יעילה. קודם מציינים את עלות רכישת הדירה, לאחר מכן מסמנים את מועד הרכישה ואז מוסיפים את מס הרכישה במידה והיה כזה. לאחר מכן ניתן לצרף את ההוצאות השונות ולבסוף לציין את מחיר המכירה ומועד המכירה. בנוסף, לא כדאי לשכוח שכר טרחה של עורך דין או דמי תיווך במכירה ולציין כל עלות נוספת לרבות פחת על הנכס. אם מבצעים חישוב מס שבח על דירה באופן הזה, מנצלים את ההטבות הקיימות בחוק ומקזזים את חבות המס המצטברת. 

המס המחושב בעת מכירת הדירה ומתייחס לרווח ההון שנוצר מאז מועד הרכישה יכול להיות שיקול משמעותי בכדאיות של עסקאות נדל"ן. במאמר הבא נסביר מה ההבדל בין דירה ראשונה לדירות נוספות, איך מחשבים את המס הזה ועם מי אפשר להתייעץ

למעט מקרים של פטורים והטבות, כל הכנסה בישראל מחויבת בתשלום מס. אחת ההכנסות שמשלמים עליהן את המס הגבוה ביותר היא זו שנוצרת מהיום שבו אנחנו קונים דירה ועד שאנחנו מוכרים אותה. באופן כללי, אם קנינו דירה בסכום של 1 מיליון ש"ח ומכרנו אותה אחרי תקופה מסוימת כנקבע בחוק בסכום של 1.5 מיליון ש"ח, נצטרך עקרונית לשלם מס על סכום של 500 אלף ש"ח.

מכאן והלאה העניינים הופכים להיות מעט מסובכים יותר: ראשית, בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית. בגלל אותה רפורמה היקף הפטורים צומצם ואנשים שלא היו צריכים לשלם מס שבח בעבר כעת צריכים לשלם אותו. שנית, יש הבדל בין המס המוטל על דירה ראשונה, דירה שנייה ודירות נוספות. 

מחשבון מס שבח דירה ראשונה

העניין עם דירה ראשונה הוא המתעתע ביותר עבור אנשים שלא עודכנו ברפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014. עד אותה שנה, היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא. כיום זה כבר לא רלוונטי והחישוב הוא יותר מורכב. כמו כן, התקנות החדשות קובעות כי בעלי דירה יחידה מזכה יקבלו פטור רק אם הם מחזיקים בה מעל 18 חודשים. 

דירה מזכה היא תנאי מקדים לקבלת הפטור ואלו המאפיינים שלה:

• הבנייה של הדירה הושלמה
• היא נמצאת בבעלות או בחכירה של אדם פרטי מעל 25 שנים 
• 50% מהשטח שלה שימש למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה – או לחילופין 80% מהשטח שימש למגורים בתקופה המחושבת למס

במידה ומדובר בדירה מזכה, ניתן לעבור לשלב שבו מחפשים את מסלול הפטור הרלוונטי. על קצה המזלג, ניתן להזכיר פטור שאפשר לקבל בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים, פטור בעת מכירה של דירה שהתקבלה בירושה, פטור במכירת שתי דירות ופטור אם מבצעים עסקה ללא תמורה (כמו מתנה לבני משפחה). כמובן שלכל פטור תנאים אחרים ומומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע בשביל לוודא שעומדים בהם. 

תחשיב מס שבח

בסופו של דבר, הכלי שמאפשר לנו לבצע חישוב מס שבח חינם הוא חלק בלתי נפרד ממערכת השיקולים. על רקע עליית מחיר נכסי הנדל"ן מצד אחד והשינויים התכופים בחוק המקרקעין מצד שני, כלי כזה בהישג ידנו הוא חובה ולא פריבילגיה. 

עם מחשבון מס שבח דירה ראשונה נקבל פרטים מדויקים על מס מלא לעומת ליניארי, בעוד אחרי חישוב מס שבח במכירת דירה שניה נוכל לדעת האם בכלל כדאי לבצע את העסקה ומתי זה הכי משתלם.