מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמשלמים על רכישת זכות במקרקעין לפי החוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג 1963. המס משולם מהצד של הרוכש על עסקאות נדל"ן כגון: דירות, בתים פרטיים, דירות מגורים. מס רכישה מחושב על שווי העסקה הכולל: כולל את מלוא הסכום ששולם למוכר, יחד עם המע"מ אם נקנה מקבלן, ומתעדכן מדי שנה. המס נקבע על ידי מדרגות מס לפי סוג הכנס, קיים פטור מס רכישה על רכישת דירה ראשונה עד סכום של 1,978,745 ₪.

מדרגות מס רכישה 2024

מס רכישה	שווי הנכס	סוג דירה	מדרגה
0%	עד 1,978,745 ש"ח	דירה יחידה	מדרגה ראשונה
3.50%	מ – 1,919,155 ₪ ועד ₪2,347,040	דירה יחידה	מדרגה שנייה
5%	מ- 2,347,040 ₪ ועד ₪6,055,070	דירה יחידה	מדרגה שלישית
8%	מ- 6,055,070 ₪ ועד ₪20,183,565	דירה יחידה	מדרגה רביעית
10%	מעל ₪20,183,565	דירה יחידה	מדרגה חמישית
8%	עד ₪6,055,070	מעבר לדירה ראשונה	מדרגה ראשונה
10%	מעל ₪6,055,070	מעבר לדירה ראשונה	מדרגה שניה

שיעורי המס מעודכנית החל מתאריך 16.01.2024 ועד 15.01.2025

 

מה משפיע על שיעורי מס רכישה?

שיעורי מס שונים חלים בנסיבות משתנות, כגון:

1. דירת מגורים הנחשבת כדירת יחיד הכוללת גם דירות להשבחת דיור.
2. כל דירות נוספות מלבד הדירה היחידה.
3. זכויות קניין שאינן מיועדות למגורים כמו נכסים מסחריים או חקלאיים.

יש לציין כי חבות המס נמדדת לפי שיעור הבעלות במספר דירות ולא לפי כמות דירות. כך לדוגמא קיימים מקרים שבהם לא משלמים מס רכישה דירה שלישית, בגלל שזכויות הבעלות לא עולות על 249%. כלל דומה חל על מס רכישה דירה רביעית וכן הלאה. 

תוך כמה זמן ממועד העסקה צריך לשלם את המס על הרכישה?

מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום ממועד העסקה, המוגדרים כיום חתימת ההסכם הרלוונטי או תשלום המקדמה הראשונה. אמצעי התשלום כוללים שימוש בשובר מודפס במשרדי מיסוי, בנק הדואר, בנקים אחרים או אפשרויות מקוונות. אם מנהל קרקע מחליט על שומה גבוהה יותר, על הקונה לשלם את ההפרש תוך 30 יום.

כיצד מוגדרים הצדדים השונים של מס רכישה דירה ראשונה?

המונח "רוכש" בהקשר של מס הרכישה מוגדר על פי המושג "היחידה המשפחתית". האדם, בן זוגם וילדיהם הקטינים נחשבים כקונה, למעט כל בן זוג שנפרד לצמיתות או ילד נשוי, או ילד יתום. החוק מתכוון למנוע העלמת מס באמצעות רישום נכסים על שם בני המשפחה.

ניתן לערער על ההגדרה של תא משפחתי אם מתקיימים שני תנאים ספציפיים:

1. הצגת הסכם ממון לרשות המיסים המוכיח את פרידת בני הזוג הנוגעת לנכס הספציפי.
2. הוכחה כי הפרדת הרכוש התממשה, גם אם בני הזוג חלקו עלויות שיפוץ או התגוררו יחד בנכס.

האם קיים פטור ממס רכישה דירה יחידה?

"דירה יחידה" מוגדרת כנכס המגורים היחיד של תושב ישראל, לרבות עולים חדשים לישראל או תושבים חוזרים תוך שנתיים מרכישתו. חלות הוראות מיוחדות, כגון התקופה מיום 01.03.2020 עד 30.06.2021, שאינן נספרות במסגרת כלל השנתיים או חריגים לגבי חכירה מוגנת ונכסים שעברו בירושה.

מהו המס רכישה למשפרי דיור?

משפרי דיור, אלו המעוניינים לרכוש נכס אחר במקום קיים, מטופלים בשיעורי מס ספציפיים. חישוב מס הרכישה עבורם יהיה בהתאם לשיעורי המס לדירה בודדת בהתקיים תנאים מסוימים, לרבות לוח זמנים ספציפי למכירת הדירה הקודמת, בהתאם למועד הרכישה.

עבור אנשים שרוכשים דירה חדשה מקבלן, עליהם למכור את הנכס הקיים שלהם תוך 12 חודשים מיום ההחזקה. מתוארים פטורים מיוחדים ולוחות זמנים, לרבות תקופת הרפיה לעסקאות שנפגעו בין התאריכים 03.01.2020 עד 30.06.2021. בכל מקרה, חישוב מס הרכישה משתנה במידה ולא מוכרים את הדירה הקיימת בתוך התקופות המיועדות לכך. במקרים כאלה עשויים להידרש מיסים נוספים או להיות זכאים להחזר מס, בהתאם למצב.

מה לגבי מס רכישה משפרי דיור נכון לשנת 2024?

לרוכשים דירות מגורים נוספות, שיעורי המס המעודכנים לתקופה שמתחילה ב-16 בינואר 2024 נקבעים על 8% בשווי של עד 5,872,725 ₪ ו-10% לכל מה שמעל רף זה. שיעורים דומים חלו בשנים קודמות.

הבנת מבנה מס הרכישה המורכב בישראל חיונית לכל מי שמחפש להשקיע בשוק הנכסים. בין אם מדובר בדירות מגורים, נכסים נוספים, חוות חקלאיות או נדל"ן לא בנוי, מודעות לתעריפים הספציפיים, הפטורים וההחזרים הפוטנציאליים יכולה לסייע בקבלת החלטות מושכלות ובריאות כלכלית.

איזה מס משלמים על דירה במסגרת קבוצת רכישה?

תקנות ספציפיות של מס קניית דירה חלות על מי שרוכש נכס במסגרת קבוצת רכישה. הזכאות למעמד דירה יחידה מבוססת על תנאים מסוימים הקשורים לעיתוי הרכישות, עיכובים בבנייה ונסיבות שאינן בשליטת הרוכש.

איך מבצעים את חישוב המס למי שרכשו חלק מדירה?

כאשר רוכשים רק חלק מדירה, מחושב המס על כל השווי ולאחר מכן מוכפל בחלק הנרכש. לדוגמה, רכישת 25% מדירה בשווי 2,000,000 ש"ח תגרום לחישוב המס על כל הדירה ולאחר מכן להכפלה ב-25%.

למה צריך לדעת מה ההבדל בין מס רכישה על קרקע לבין מס רכישה לדירה?

רכישת נכס בישראל מלווה בחובות מס שונות, והבנת התעריפים והקטגוריות השונות יכולה להיות היבט חיוני ברכישת נכס. מס רכישה, המכונה במקום "מס רכישה", נקבע לפי שווי הנכס וסיווגו. באופן כללי, ההבדל העיקרי הוא בין מס רכישה על קרקע לבין דירה או נכס נדל"ן ספציפי.

מס רכישה משתרע גם על סוגים אחרים של נכסים, כגון חוות חקלאיות. על אזורי מגורים בתוך נכס חקלאי חלים כללי מיסוי דירת מגורים רגילים. עבור השטח הנותר, אם השווי אינו עולה על 600,045 ש"ח, הוא חייב במס בשיעור של 0.5%; אם הוא חורג מסכום זה, חל מס של 5%. לעומת זאת, רכישת נדל"ן לא בנוי כרוכה במס של 6%. עם זאת, קיימת תעריף מופחת של 5% לקרקע המאפשרת בנייה למגורים, בתנאי שהבנייה תתחיל תוך שנתיים ממועד הרכישה.

מתי מקבלים פטור ממס רכישה?

שיקולים מיוחדים ניתנים לאנשים עם מוגבלות, לרבות עיוורון. לרוכשים דירה בודדת בשווי של עד 2,500,000 ₪ תיתכן זכאות למס מופחת מעבר למדרגה הראשונה הפטורה.

איך מעבירים את הדיווח ומשלמים את המס?

בעת רכישת זכות במקרקעין, על הרוכש למסור הצהרה על הרכישה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי הרלוונטי. ייתכן שיידרשו טפסים שונים, לרבות טופס 7000 לדירות מגורים, טופס 7000א כהצהרה משלימה וטופס 7000ב לבקשות פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. מאז 2017, כל ההצהרות חייבות להיעשות באופן מקוון, וכל דיווח מאוחר או לא שלם, או אי עמידה במועד התשלום, עלולים לגרום לעיכוב בעיבוד השומה וקנסות.

הצהרת מס רכישה מצריכה פרטים מקיפים כגון מהות הזכות במקרקעין, פירוט עסקה, עלות כוללת, מועד רכישה, חישובי מס וכל זכאות לפטור. כמו כן, יש לצרף הצהרה בעקבות חוק 2018-2018 לצמצום השימוש במזומן, עם פרטים לגבי אמצעי תשלום.

מה קורה אחרי שמגישים את הטופס לרשויות המס?

לאחר ההגשה הדיגיטלית על ידי נציג משפטי, מיסוי מקרקעין אזורי מעריך את מס הרכישה. לאחר מכן, הקונה מקבל הודעה וקבלה אם יש לשלם מס. ניתן שובר תשלום מותנה לכל חיוב נוסף, המאפשר רישום בפנקסי המקרקעין או קבלת אישור 'אין יתרה'.

האם ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה ואיך עושים את זה?

ניתן לנהל משא ומתן על דחיות או תיקונים להערכות. דחיית תשלומים עשויה להינתן על ידי מנהל המס, לרוב באמצעות מספר תשלומים עם ריבית. עם זאת, התשלום המלא הכרחי לצורך רישום זכויות העברה. כמו כן, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך ארבע שנים אם יתגלו עובדות חדשות, נמסר מידע שגוי או טעות בשומה משפיעה על גובה המס. הקונה או מנהל המיסוי רשאים ליזום בקשה זו.

האם אפשר לערער על גובה מס הרכישה?

יש לפרט ולהגיש התנגדויות לשומות תוך 30 יום. הדיונים מתנהלים במשרדי מיסוי, כאשר תשובות בכתב ניתנות תוך 8 עד 12 חודשים. יש להציג ערבויות כנגד סכומים שאין עליהם עוררין. ניתן להגיש ערעורים על החלטות מנהל תוך 30 יום. החלטת ועדת הערר ניתנת להמשך פנייה לבית המשפט העליון תוך 45 יום, אך רק מטעמים משפטיים.

בכל מקרה, הקפדה על נהלי מס רכישה בישראל מחייבת הקפדה על תקנות, לוחות זמנים ודרישות ספציפיות. ניצול סיוע משפטי מקצועי לעמידה בחוק מיסוי מקרקעין מומלץ בחום על מנת להבטיח הליך רכישת נכס חלק ונקי מבחינה משפטית.

למה מוטל בישראל מס רכישה?

המס מסייע בהסדרת שוק הנדל"ן על ידי הרתעת רכישות ספקולטיביות. בהטלת מס על העסקה היא מוסיפה נדבך נוסף של תמורה לרוכש, שיכול למנוע השקעות אימפולסיביות או מיותרות בשוק הנכסים. בנוסף, הממשלה משתמשת במס רכישה כמקור הכנסה משמעותי. הכנסה זו מושקעת עוד יותר במוצרים ושירותים ציבוריים, התורמים לרווחה הכוללת של החברה. מפיתוח תשתיות ועד תוכניות רווחה חברתית, הכספים הנגבים באמצעות מס רכישה ממלאים תפקיד קריטי במימון פרויקטים ציבוריים.

חוץ מזה, מס רכישה מבטיח גם שקיפות רבה יותר בעסקאות נדל"ן. מכיוון שהוא מחייב תהליך מובנה של הצהרה והערכה, זה הופך להיות מאתגר עבור קונים או מוכרים לעסוק בפרקטיקות הונאה או מטעות. זה מקדם אמון ויושרה בשוק הנדל"ן. באופן דומה, על ידי מבנה מס הרכישה באופן פרוגרסיבי, הממשלה יכולה להבטיח שהוא יתיישר עם עקרונות השוויון החברתי. מי שרוכש נכסים יקרים יותר או נכסים מרובים עלול להיות כפוף למסים גבוהים יותר, מה שהופך אותו לכלי להוגנות חברתית.