החזר מס שבח

תגידו, כמה פעמים כבר שמעתם שמגיע לכם החזר מס שבח ולא עשיתם עם זה כלום? מי שכבר הגיש בקשה בעבר להחזר מיסים יודע שלמדינה, האוצר ומס הכנסה אין באמת אינטרס להשאיר אצלם עודף וכל מי שזכאי להחזר יקבל אותו ישירות לחשבון הבנק.

זה קורה בעקבות תשלום חבות המס השנתית (לאחר כל תשלום מס רווח הון) וזה אפשרי ונפוץ גם לאחר תשלום מס שבח. אבל כדי שנוכל לצלול אל תוך אחד מסוגי החזרי המס הגבוהים ביותר שניתן לקבל, יש צורך להבהיר קודם כל ולפני הכל מהו בדיוק החזר מס שבח, כיצד הוא משולם ואיך בדיוק ניתן לחשב אותו.

לפני הכל: מהו מס שבח?

מס שבח למעשה נוגע באופן ישיר לתחום הנדל"ן והוא דרישת התשלום לקופת המדינה בעבור מכירת דירה. אמנם ישראל דוגלת בכלכלה מופרטת ובחופש האישי לבצע עסקאות ורווחים, אך מאחר ונדל"ן הוא עניינה של המדינה ואחד התחומים הציבוריים החשובים בה, קיימת החובה להעביר בחזרה לקופה הציבורית חלק מסוים מהרווח על מכירת הדירה, שמגיע מההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין המכירה שלה ליד הבאה.

ורק לשם המחשה, ניקח זוג שקנה בעבר דירת 5 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ₪ וכעת מוכר את דירה זו לפי שווי נוכחי של 1.8 מיליון ₪. הרווח על הדירה הינו 400 אלף וממנו ישולם מס השבח. מחירי הדירות בישראל עלו בשני העשורים האחרונים באופן דרסטי ועל כן באופן תואם, הצליחו ליצור לעצמם מוכרי הדירות והמשקיעים השונים רווחים אדירים תוך שהם נהנים משפע רב של מפטורים בתשלומי מס השבח.

עד לא לפני זמן רב היה ניתן למכור דירה ששימשה לצורכי מגורים לאחר ארבע שנים וליהנות מפטור מלא על מס השבח. זה לא היה משנה גם אם יש לך שתיים, שלוש או ארבע דירות להשקעה. מכרת אחת מהן כל ארבע שנים? פטור מלא ממס שבח יחכה לך שזה גם אומר החזר מס שבח של אלפי ועשרות אלפי שקלים.

וכך, בזמן ששוק הדירות הציבורי חנוק ביחס למחירי הדיור והגבלות ההיצע בשוק, מי שהרוויח מהשיטה היו בעיקר המשקיעים. הפטור היה ניתן ללא קשר לרווחים שהופקו מהדירה או לשווי שלה ולכן הוא היה לא שוויוני בעליל. אין שום סיבה לכך שאדם המוכר את דירתו הצנועה בקרית שמונה ואדם המוכר פנטהאוז יוקרתי בלב רמת גן ייהנו מאותו הפטור על כל הרווחים שהפיקו מהמכירה. על אחת כמה וכמה אין שום הצדקה לכך שאדם א' האוחז במספר דירות ימתין לא מעט שנים כדי לממש את זכויות הפטור שלו, בעוד שאדם ב' עם דירת יוקרה אחת ששווה יותר מכל סך הדירות של אדם א', ייהנה מפטור מיידי.

המדינה שהפסיקה לראות בעין יפה את סוגיית החזר מס שבח, שינתה הכל ב-2014. היא הכניסה רפורמה מרכזית מאוד במס שבח והגבילה את הפטור וההקלות שהיו בו באופן משמעותי. אז איך זה עובד היום?

כיום הפטור ממס שבח ניתן על כל דירה ראשונה, בתנאי שהיא שימשה למגורים בתקופה של 18 חודשים לפחות. פטור מתשלום אחת לארבע שנים נמחק.

ועל כן צריכים אלו המחזיקים במספר דירות לשלם את המס ע"ב חישוב מורכב המכונה בלשון המקצועית חישוב ליניארי. מיד נפרט לגביו יותר.

החוק קובע ששיעור מס השבח יהיה 25% מהרווח והוא ישולם בכל מקרה, למעט אם מדובר במכירת דירה ראשונה.

כדי להמחיש כיצד זה פועל, נשתמש בדוגמה הבאה: לאדון לוי יש שתי דירות. את הדירה השנייה הוא רכש תמורת מיליון שקלים בשנת 2009 ובשנת 2019 מחירה הינו שני מיליון שקלים. הוא אמור לשלם כעת את מס השבח בשיעור של 25% ולכן תחשיב המס יבוצע לפי שנת המכירה ולא לפי שנת הקנייה – מיסוי יחסי גבוה יותר. סה"כ הייתה הדירה בבעלותו של מר לוי במשך עשר שנים והרווח המצרפי ממנה הינו מיליון שקלים, כך שמדובר ברווח של 200,000 ₪ ו-25% מהם הינם 50,000 שקלים – זהו המס אותו מר לוי יצטרך לשלם.

סניפי מס שבח בישראל

• מס שבח תל אביב
• מס שבח חיפה
• מס שבח ירושלים
• מס שבח נתניה
• מס שבח חדרה
• מס שבח טבריה
• מס שבח נצרת
• מס שבח רחובות
• מס שבח באר שבע

מי זכאי לקיזוז במס ומי זכאי לפטור (נכון ל-2019)?

תחשיב המס מתבצע בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין קניית דירה, שכר טרחה למתווך, מס רכישה, שיפוץ הדירה, משכנתא, פחת, אגרות ומיסים שונים. אם בתחשיב יתברר בסופו של דבר כי לא קיים רווח מפאת ההוצאות השונות שליוו את ביצוע המכירה, למעשה לא יהיה צורך בפטור ממס שבח! זהו יתרון משמעותי, מפני שהפטור הינו חד פעמי ולא יהיה ניתן להשתמש בו שוב למכירת דירה נוספת בעתיד.

כפי שצוין, לא כל אחד זכאי כיום לפטור ממס שבח ולכן המוכר חייב לבדוק האם הוא זכאי לו ואם כן – כדאי שידרוש החזר מס שבח. התנאים בחוק לקבלת הפטור הם:

דירת מגורים מזכה בפטור היא דירה שבנייתה הסתיימה והיא בבעלותו של אדם פרטי בלבד ששימשה בלפחות 50% משטחה למגורים ב-18 חודשים או יותר בתקופה שלפני המכירה.

החוק קובע פטור מלא וחד פעמי לכל אדם המוכר את דירתו הראשונה.

גן ילדים ובית כנסת הם חריגים בחוק והם נחשבים גם הם לדירת מגורים מזכה למרות שלא היו כאלה בפועל.

כל דירה שנרכשה אחרי 1.1.14 ואיננה עומדת בתנאים אלה תחויב במס.

מהו חישוב ליניארי ואיך משתמשים בו לטובת קבלת החזר מס שבח?

המס הוא כאמור 25% מהרווח הכללי על מכירת הדירה והוא אמור להיות מקוזז עם ההוצאות שציינו קודם. עד פה אין שום סיבוך.

אלא שלפה נכנס החישוב הליניארי שנולד ב-2014 וקובע שהמס יחושב לפי התקופה שלפני והתקופה שאחרי, בשיעור של 0%: 25%.

למה הכוונה?

נשתמש כהרגלנו בדוגמה: לשושי יש דירה שנקנתה בשנת 2006. קרי, היא בעלת הדירה במשך 8 שנים, עד לרפורמה של 2014. כעת בשנת 2019, שושי גרה בדירתה כבר 13 שנים, חמש מהן מאז הרפורמה והיא מעוניינת למכור. על כן, את מס השבח שהיא צריכה לשלם יקחו אך ורק מהתקופה שאחרי הרפורמה. המשמעות היא, ששושי תצטרך לשלם מס שבח רק על 5 השנים האחרונות ולא על כל התקופה!

מסלולי פטור ממס שבח

כדי להבין עוד קצת בכל מה שקורה בתחום הנדל"ן ותשלום מס שבח ולברר האם אתם זכאים לקבל החזר מס שבח, עליכם להבין קודם כל שאם אתם עומדים בתנאי הפטור הקיימים – אין לכם זכאות לקבלת החזר מס שבח. והדבר עובד גם להיפך: אם שילמתם מס שבח מאחר ולא עמדתם בתנאי הפטור – אתם זכאים גם זכאים לקבל החזר מס שבח.

ולכן עליכם קודם כל להבין היכן אתם עומדים מבחינת זכאותכם לפטור. כאמור – הדבר שמבטל את זכותכם לקבלת החזר מס שבח, אך מונע מכם לשלם אותו מלכתחילה.

נחזור רגע לסיכום ביניים קצר של מה שדנו בו עד כה: אם הדירה הנמכרת עומדת בתנאי "דירת מגורים מזכה", ניתן לבחור באחד ממסלולי הפטור ממס שבח. כדאי מאוד לתכנן את המיסוי באופן אופטימלי ולקחת בחשבון מכירות עתידיות של דירות נוספות. הפטור עד 2014 היה אפשרי כל ארבע שנים בעבור דירה אחת.

אין חשיבות למספר הדירות הכולל בבעלותו של המוכר – כל עוד הוא ימכור דירה אחת בכל ארבע שנים הוא יהיה זכאי לפטור. החל מ-2014 התבטל הפטור ובמקומו הוחל החישוב הליניארי. מוכר שהוא בעל דירת מגורים מזכה ללא דירות מגורים נוספות ושהה בה 18 חודשים לפחות, יוכל למכור בפטור מס מלא את דירה זו.

אז מה קורה היום?

המדינה שמעוניינת לעודד את שוק הדירות ולהחליש את כוחם של המשקיעים מעניקה גם הטבה למוכרים: בעל דירה יחידה שיש לו זכויות של עד שליש בדירה נוספת, עדין יוכל ליהנות ממכירת הדירה היחידה שלו בפטור מלא.

גם דירה שהתקבלה בירושה תוכל להימכר בפטור ממס שבח: בעל דירה יחידה שבנוסף קיבל דירה אחרת בירושה עומד בתנאי הפטור למכירת דירתו היחידה. יש לציין שהפטור בירושה הוא מעט מורכב יותר ולפני הזכאות לפטור ייבחן אם היורש עומד בקריטריונים שקבע החוק קרי בן זוג, צאצא של המוריש וכן המוריש היה בעלים של דירה זו בלבד ושאם היה בחיים והיה מוכר את דירתו, היה עומד בעצמו בתנאי הפטור ממס שבח על מכירת דירה. רוב אנשי המקצוע יציעו להשתמש בפטור זה בעדיפות גבוהה על הפטורים האחרים שקיימים.

פטור נוסף וחד פעמי הוא על מכירה של שתי דירות. תושב ישראלי זכאי לפעם אחת שבה יוכל למכור שתי דירות יחד ולקבל פטור ממס שבח, אבל בתנאי שהמכירה נועדה לצורך רכישת דירה חלופית עבורו ושהשווי שלה הינו לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות שנמכרו. כך יכולה המדינה להבטיח שהכסף אכן מתומרן לטובת רכישת דירה ולא לצבירת הון למטרות אחרות.

עוד מצב של פטור הוא כאשר אין תמורה על הדירה. העברת דירה במתנה לאדם קרוב למשל. במצב זה, גם הקונה ישלם רק שליש מהמס על רכישת דירה. משנת 2014 צומצמו ההגדרות למצב זה כאשר העברת דירה במתנה בין אחים הינה פטורה ממס שבח אך בתנאי שהנכס מועבר ללא תמורה אחרת או בירושה מהורי האחים, כאשר אח אחד שוהה בדירה ומעביר אותה לאחיו. מקבל המתנה זכאי לפטור מס שבח אם ימכור את הדירה אך בתנאי ששהה בה באופן קבוע שלוש שנים, או שהה בה לסירוגין במשך ארבע שנים. בכל המקרים הללו מגיע לכם החזר מס שבח.

הגנה ליניארית ולמה חשוב שתכירו אותה?

העיסוק של המדינה במס השבח לא נעצר בשנת הרפורמה המדוברת. החל מתאריך 1.1.18, חל שיעור מס מחדש על מכירת דירות מגורים מזכות, כאשר חלק מהמוכרים זכאים לקבלת פטור על סמך עמידה בתנאים מסוימים וחלקם יחויבו במס ליניארי. הבדיקה לעמידה בפטור תתבצע לפי יום המכירה.

כלומר: אם עד יום לפני המכירה עוד החזקתם בשתי דירות וביום שאחרי המכירה החזקתם דירה אחת – אתם עומדים בתנאי הפטור. אבל השאלה היא, האם הדירה שנמכרה אכן נמכרה בתום 18 חודשי מגורים ו…כמה היא שווה?

כן, גם לפטור ממס שבח יש תקרה מסוימת. תקרת מס קובעת עד סכום מסוים שבו ניתן לקבל פטור, זיכוי או הטבה ולענייננו מדובר בתקרה של 4.5 מיליון ₪. יש לכם דירה יחידה ונפלאה שעומדת בכל הקריטריונים לפטור אך שוויה הוא 4.5 מיליון ₪ או יותר? תצטרכו כך או כך לשלם עליה מס שבח.

אז כיצד מתבצע תשלום מס השבח?

התשלום כפי שכבר הדגמנו, הוא על בסיס המס הליניארי וכך זה עובד:

התשלום הוא יחסי, על הרווח הריאלי בחלוקה בין שתי תקופות: מס בשיעור 0% על כל תקופת הבעלות שלפני 2014 ומס בשיעור 25% על התקופה שאחרי 2014 ועד מועד המכירה. המשמעות היא, שככל שהרכישה התבצעה מוקדם יותר, שיעור המס עליה נמוך יותר.

ולהלן דוגמה: נניח שדירה מסוימת נרכשה בתחילת שנת 2000 ומכירתה בוצעה בסוף 2018, דהיינו 19 שנים מלאות שנחלקות ל-14 שנים עד שנת הרפורמה ו-5 שנים אחריה, עד שנת המכירה. הדירה תקבל פטור ממס שבח עבור 14 השנים ולכן ישולם רק החלק היחסי כפול 25% שהינו 5 שנים מתוך כל ה-19, קרי סביב 6% מהרווח שהופק ממכירת הדירה.

אך ככל שחולף הזמן והמכירה מבוצעת מאוחר יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. נניח לצורך ההשוואה שהדירה תימכר בשנת 2027 – מדובר ב-13 שנות בעלות עליהן יחול התחשיב הליניארי ולכן החלק היחסי הינו 13 כפול 25% = תשלום מס שבח בגובה 12.5%.

ועוד דוגמה כדי להסביר את עקרון הצמיחה של תחשיב המס הליניארי: דירה שנרכשה בתחילת 2013, תהיה עליה רק שנת פטור אחת ממס. אם היא תימכר בסוף 2019, מכאן שהתקופה הלא פטורה הינה 6 שנים ושיעור המס יהיה 6 חלקי 7 כפול 25%.

ועוד אחת: אדם מחזיק כעת בשתי דירות. את הדירה השניה רכש במיליון שקלים בשנת 2006 ונניח שהוא עומד למכור אותה בשני מיליון שקלים בשנת 2020. הוא אמור לשלם את מס השבח בשיעור 25%. לפי התחשיב הליניארי – הרווח שלו על כל תקופת הבעלות היא מיליון שקלים והיא כוללת גם את התקופה שבה לא חל עליו מס השבח וגם את התקופה שבה חל עליו מס שבח.

את התקופה שבה חל מס שבח היא 7 – משנת 2014 ועד שנת 2020 (לצורך הפשטת הרעיון נצא שוב מהנחה שמדובר בשנים מלאות) ואילו התקופה הכללית היא 14 שנים (משנת 2006 ועד 2020). הרווח מחושב לפי מיליון שקלים על פני כל 14 השנים – קרי רווח של 71.4 אלף בשנה. אלא שהחבות במס חלה רק על 7 שנים בפועל ולכן מבוצע התחשיב לפי 7 כפול 71.4 – 500,000. 25% מתוכם הינו 125 אלף שקלים וזהו גובה מס השבח שיש לשלם.

אם דירה זו תימכר בשנת 2026 למשל, אז יש לחלק את הרווח של מיליון השקלים ל-20 שנות בעלות – קרי רווח של 50 אלף בשנה ואז החבות במס מתקיימת על 13 שנים ולכן יש לבצע 13 כפול 50 – 650,000. 25% מתוכם הינם 162.5% אלף שקלים וזהו גובה המס שיהיה צורך לשלם.

נסכם את הנקודה לפי כלל האצבע הבא:

ככל שהרכישה התבצעה מוקדם יותר – כך מס השבח נמוך יותר. ככל שהמכירה מאוחרת יותר – כך יוסיף לעלות גובה מס השבח.

המדינה יש לציין, השיגה בדיוק את מה שרצתה: משקיעים רבים בשוק הנדל"ן החלו למכור את הדירות שבבעלותם וכמה שיותר מהר. תשלומי מס השבח משולמים גם במצבים של ירידת ערך הנכס ולכן מבחינת המשקיעים מדובר במדרון חלקלק: אם הם מעריכים ששווי הדירה בבעלותם יהיה נמוך או שתחול ירידת מחירים, הם עלולים להישאר ללא שום רווח עתידי ולכן אין להם שום היגיון להמשיך להחזיק בנכס. גם תושבי חוץ משלמים את מס השבח ללא יוצא מן הכלל וגם בעלי דירה אחת מעל תקרת הפטור, בשווי של 4.5 מיליון שקלים ומעלה.

החזר מס שבח: כל מה שאתם צריכים לדעת

באופן כללי בתחום המיסים, שווה להבין שכל השגת פטור, הקלה, הטבה או החזר מס שבח צריכים להיות מחושבים כמהלכים עוד לפני ביצוע הפעולות ותוך ניצול מושכל של החוקים, התחשיבים והרפורמות שהחוק קבע. אם תעשו את זה נכון, מדובר על חיסכון כספי אדיר. על אחת כמה וכמה כשמדובר בהחזר מס שבח, סכום מיסים בלתי מבוטל ואחד הגבוהים במדינת ישראל.

מומלץ לפנות אל עורך דין מיסים, יועץ מס או כל חברה להחזרי מס בעלי מוניטין ואחריות מקצועית, שיבדקו את זכאותכם להחזר מס שבח מכל סיבה שהיא. יש לציין שגם לא כל מי שאכן שילם את מס השבח כחוק, זכאי להחזר. ולכן יש לבדוק האם אתם זכאים בשלב הראשון ורק לאחר מכן לבוא בדרישות למס הכנסה.

אז מי הם הזכאים להחזר מס שבח?

1. זוגות המחלקים את תשלום מס זה ביניהם
2. אנשים המבצעים פריסת שבח תוך ניצול מדרגות מס או נקודות זיכוי
3. אנשים המבצעים קיזוזי הפסדים
4. העומדים בהקלות שונות כפי שהוחלט על ידי רשות המיסים
5. העומדים בפטורים או הקלות קבועים לפי תקנון מיסוי מקרקעין
6. בעלי יכולת לניצול שיעורי מס היסטוריים
7. בעלי יכולת לניצול הטבות מס שונות שניתנו להם ביחס לרכישה או מכירת דירה בתקופות ספציפיות
8. אנשים העורכים חישובי מס מיטביים על ידי יועץ להחזר מס למשל (פחת, דרישת מלוא ההוצאות וכד').

מקרים אלה יוכלו להיבחן בשלב הראשון על ידי עורך דין מכירת דירה או לענייני מיסוי וכן יועץ המס שלכם והם כבעלי מקצוע, ימליצו כיצד לתעל אותם לטובתכם. כך למשל במקרה שבו זוג פרוד או גרוש שמוכר את דירתו ומתחלק בתשלום מס השבח הכבד. במקרים מסוימים ימליץ הגורם המקצועי לשייך את המס רק לאחד מבני הזוג כדי שימוקסם גובה ההחזר.

שילוב גורמים נוספים כמו קיזוז הפסדים וניכויים שונים יכולים לסייע לקבלת החזר מס. כך למשל במקרה שבו מתקזז הפסד הון כנגד מס השבח ששולם, שבו ניתן להפחית את התשלום במידה מסוימת, או במקרים נפוצים בהם שכיר נקלע לקושי כלכלי לשלם את מס השבח ועל כן הליך פריסת חובו תזכה אותו בהחזר יחסי בתמורה ליתרת התשלום.

עקב מורכבות חוק מיסוי מקרקעין ואפשרויות השילוב בין מספר החזרים ופטורים מקבילים, קיזוזים ותחשיבים ליניארים על סמך נסיבות המקרה וסכום התמורה בעסקה, מומלץ להיעזר לפני כל בקשה ביועץ מס מומחה או חברה להחזר מס שיבחנו את מכלול הנסיבות ויוכלו למקסם את גובה החזר מס השבח שלכם.

החזר מס שבח בעקבות גביית יתר

אין מרגיז יותר מלשלם יותר ממה שהיינו צריכים. גם מס הכנסה חושב כך ולכן אין לו שום אינטרס להמשיך ולשמור את כספכם המיותר, אם יתברר שאתם זכאים לקבל חלק ממנו בחזרה. לרשות המיסים אין די משאבים כדי לאתר כל מקרה לגופו ולבחון האם נגבה מס בשיעור לא נכון ולכן באחריותו של כל אזרח לבדוק האם שילם את מיסיו כחוק ובמועד וכן לבדוק האם גובה התשלום היה נכון ומדויק.

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מנהל מס שבח רשאי לתקן טעות בשומה ומכל סיבה שהיא: עובדתית, משפטית, חישובית ועוד. את השומה ניתן לתקן תוך ארבע שנים מיום אישור השומה העצמית או קביעת השומה לפי דין. כדאי לדעת שלרשות המיסים יש אפשרות להאריך את המועד, אך מדובר באפשרות נדירה שכמעט לא מתקיימת בפועל.

כך למשל במקרה מסוים, קבע בית המשפט את תיקון השומה על מנת להעניק פטור לדירת מגורים העומדת בתנאים, למרות שהיא דווחה כחייבת.

בנוסף חשוב לציין את סעיף 160 לפקודת מס הכנסה הקובע כי תחת הנסיבות והתנאים המתאימים ניתן לדרוש החזר מס עד שש שנים רטרואקטיבית ואת סעיף 147 לפקודת מס הכנסה המקנה לרשות המיסים יכולת "לפתוח" שומות סגורות במקרים מסוימים.

כיצד דורשים החזר מס שבח

רשות המס בוחנת את הרווח שהתקבל תמורת מכירת הדירה וקובע את חבות המס. ההחזר על מס השבח מגיע בחזרה בצורת זיכוי בגין העסקה. אם אדם מסוים סבור שהוא עונה על אחד הקריטריונים המזכים בהחזר מס שבח, עליו להגיש בקשה לרשות המיסים בגין זכאות לקבלת החזר מס שבח. רשות המיסים תבחן מחדש את עמידתו של המבקש בתנאי הפטור וכך להפחית באופן משמעותי את תשלום המס ולהשיב לו בחזרה מאות ואפילו אלפי שקלים.

בצמוד לבקשה יש לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים, כולל דוחות שנתיים למס הכנסה (טופס 106 ממקום העבודה לשכירים והצהרה שנתית לעצמאיים) ואת שומת מס השבח ששולם.

במקרים שבהם בוטלה עסקת מקרקעין מסיבה מסוימת, קובע החוק החזר מלא, אם יוכח כי התבטלה המכירה שעליה שולם כבר המס.

זכרו שאם יש לכם יועץ מס, עורך דין לענייני מכירת דירה או שהתייעצתם לגבי הנושא עם חברה להחזרי מס, הם יוכלו לטפל עבורכם בנושא מבלי שתצטרכו לגשת בעצמכם למס הכנסה או להגיש בקשה. הם יוכלו לזרז תהליכים וקבלת תשובות מכוח מעמדם והיכרותם עם התנהלות הרשות, להגיש בקשות שונות ואף להגיע לפגישה אצל מנהל השומה, בכדי לדון בזכאות ההחזר ותנאיו.

הרגענו לרגע המיוחל: חישוב החזר מס השבח

ואם הנחתם על סמך קריאת המדריך שחישוב מס השבח בעצמו הוא עסק מורכב ומבלבל מאוד, הרי שלחשב את זכאותכם להחזר או החזר יחסי אחרי שמס השבח כבר שולם היא משימה קשה הרבה יותר. מיסים ותחשיביהם הם סוגיה מורכבת ומסועפת ולא סתם מתקשים מוכרי הדירות לחשב את הדברים הללו לבדם.

ומאחר שלכל אחד ישנן נסיבות אישיות שתיתכן בעקבותיהן הזכות לפטור, הטבה, זיכוי, ניכוי, נקודות במס ועוד – יש לבצע תחשיב מדויק וללא סטיות ורק על סמך החישוב שבוצע לגביכם תוכלו להתעדכן במכתב חוזר בגובה ההחזר המדויק שישולם לכם מתוך מה ששילמתם. אגב, פה גם המקום להזכיר כי הזכאות הכללית להחזרי מס במדינת ישראל עומדת על שש שנים רטרואקטיבית, שעבורן ניתן להגיש בקשה להחזר ורשות המיסים תחשב האם בוצעו תשלומים מיותרים מכל סוג שהוא לטובתה.

בקשות החזרי מס הן עניין די שגרתי ברשות המיסים אך מפאת העומס הבירורים, הבדיקות והתשובות לגביהן עלולים לקחת לא מעט זמן. היעזרו ביועצי המס שמכירים את הסוגיה היטב והם יוכלו לספק לכם אומדן של זמן המענה לבקשות או טווח אפשרי לקבלת ההחזר (התשלום נכנס ישירות לחשבון הבנק). במקרים מסוימים הם אף יוכלו לזרז את הנושא, מה שאתם לא ממש תוכלו לבצע מכוח סמכותכם האזרחית.

זכרו שתשלום המס מוטל רק על השבח – הרווח שנוצר בעסקת המכירה וצמוד למדד ובהיקף של 25% מממנו, כפול שנות ההחזקה בנכס. גם אם אתם לא בטוחים בגובה ההחזר שמס הכנסה יחליט לתת לכם, אתם יכולים פחות או יותר לבצע השערה גסה אם אתם משתמשים במחשבון מס או נעזרים ביועצי מיסים שונים לגבי הניכויים או הזיכויים שמגיעים לכם וגם על סמך סוגיות הנוגעות לנכס (משכנתא או שיפוץ למשל או חישובי הפחת ביחס למחיר המכירה וכד'). בכל מקרה תיבדק האפשרות להפחית את חבותכם במס לפי תנאים קיימים בחוק המקרקעין ובחוקי מס הכנסה, שתשיב חזרה לחשבון הבנק שלכם סכום כספי גדול ורלוונטי לכל מטרה.

מכרתם נכס, קרקע או דירה בשש השנים האחרונות? סביר להניח ששילמתם מס שבח וכעת ייתכן ומגיע לכם החזר! גירושין בין בני זוג, קיזוז הפסדים, קבלת דירה בירושה, ניצול נקודות זיכוי ועוד – יכולים לאפשר לכם לקבל סכום כסף גדול מאוד בחזרה.

יוסי מכר את הדירה התל אביבית שקיבל לפני שנים במתנה מהוריו, שילם מס שבח על סך 226,000 ₪ אך נמצא זכאי להחזר על סך 220,000 ₪.

אוראל וניר מכרו מגרש ריק בשפלה שהיה בבעלותם, שילמו מס שבח על סך 337,000 ₪ אך נהנו מהחזר בסך 59,000 ₪.

גם יום-טוב ואשתו סימונה נהנו מהחזר על סך 164,000 ₪, לאחר ששילמו מס שבח על מכירת ביתם בנס ציונה בשווי 331,000 ₪.

מידי יום מתבצעות בישראל עשרות עסקאות מכירה ורכישה של דירות, כאשר הן מצד המוכר והן מצד קונה ישנן התחייבויות שונות המתבטאות בתשלומי מס. אז כיצד קורה שרשות המיסים בישראל מאפשרת לקבל החזר ממס השבח על מכירת הדירה הישר לחשבון הבנק האישי ובסכומים כה גבוהים?

מהו מס שבח?

מס שבח מקרקעין הינו אחד המיסים המרכזיים ביותר בנדל"ן, שיש לשלם לרשות המיסים (על פי חוק מיסוי מקרקעין) וזאת לאחר שמבוצעת מכירה של הנכס. שמו של מס זה נגזר מהמונח "השבחת נכסים" כלומר, עליית הערך שלהם בעת המכירה. זהו למעשה ההפרש הכספי שנמדד בין סכום המכירה לסכום הרכישה, המוטל לתשלום על הצד המוכר בלבד. אין זה אומר שעל המוכר מוטל לשלם את כל הרווח שיצר מהמכירה, אך זה בהחלט מחייב אותו באחוז מיסים מסוים, שמחושב על פי הרווחים שאכן נוצרו לטובתו.

את גובה מס השבח קשה מאוד לחשב, דבר שפעמים רבות מידי גורם לבלבול ציבורי אדיר ובעיקר בקרב אזרחים שאינם בקיאים במשנתו האדוקה של מס הכנסה. החישוב מתבצע על סמך שיעורי מס שונים, הצמדות, מועדי רכישה ומכירה של הנכס, פטורים ניכויים או דחיות תשלום, רפורמות, חישובי פחת ועוד, שעשויים להשתנות בתקופות יחסית קצרות (למשל תוך שנת מס אחת בלבד) ובהתאם לתנודות קיימות בשוק הנדל"ן.

במקרים מסוימים, מאפשרת הרשות לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח. למשל כאשר הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר, כאשר נמכרת דירה להשקעה, כאשר הדירה ניתנה במתנה/ ירושה, כאשר בני הזוג מתגרשים ומוכרים את דירתם המשותפת ועוד תנאים אפשריים, הגורמים לביטול התשלום ובתנאי שהטבה זו לא נוצלה בטווח של ארבע שנים אחרונות.

במידה ושולם מס השבח כתוצאה מחוסר ידיעה או טעות ברישומי רשות המיסים ולמרות תנאים אלו, המשלמים יהיו כמובן זכאים להחזר מלא. במקרים אחרים יהיו זכאים המשלמים להחזר חלקי או קיזוזים שאף יכולים להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים!

כיצד אדע האם עליי לקבל החזר?

כאשר אדם ששילם מס שבח מתגלה כבעל פטור מתשלום על ידי עמידה באחד מתנאי הפטור, תוכל חברת החזרי המס להגיש עבורו בקשה מיידית לקבלת החזר מלא. אך כאשר שולמה חבות מסוימת ויש לקבל בעבורה כעת החזר יחסי, תבחן חברת החזרי המס שורה ארוכה מאוד של מהלכים חשבונאיים, ניתוח קיזוזים וניכויים, פריסות מס שבח וניצול נקודות זיכוי כדי לחשב את גובה סכום הזיכוי ועליה לוודא כי רשות המיסים לה הוגשה בקשת ההחזר, הגיעה לאותו הסכום, על ידי ביצוע חישובים משלה. הדברים נבדקים במומחיות רבה ומתוך שנות ניסיון רבות בהן התבצעו אלפי דרישות החזר ואסטרטגיות פעולה רלוונטיות מול הרשות.

בנוסף, ניתן גם לבקש החזר על סמך מדרגות מס נמוכות יותר במקביל לפרמטרים כמו גובה ההכנסה האישי, הוצאות שנלוו למכירת הדירה לצורך השבחת המקרקעין, (כמו אגרות נוספות, שיפוץ מקדים, תיקון ליקוי, הוצאות עו"ד ושמאי וכו) והפסדים בשוק ההון, העשויים לעמוד לזכותו של המשלם. מקרה מיוחד של קיזוז שקיים בחוק מצביע על ביצוע עסקאות נדל"ן בנוגע לנכסים שנרכשו לפני שנת 1960 ועל כן יכולים המוכרים של נכסים אלו ליהנות משיעורי מס מופחתים.

 

בדיקת הזכאות וההחזר: כיצד מתבצע ההליך?

פעמים רבות מוגשות לרשות המיסים חבויות עצמיות שבפועל אינן משקפות את התשלום האמיתי על מס שבח, מה שאומר שהציבור משלם שלא לצורך. על כן נוצר הצורך בגופים מקצועיים המטפלים בקבלת החזר ממס הכנסה באופן מקצועי ומתוך הבנה מלאה בתחום.

אז מהן הסיבות שבגינן ניתן לטפל בהחזרי מס שבח?

• חישוב שהתבצע ללא התחשבות בפריסת התשלום על שבח המקרקעין שהוחל
• חישוב שהתבצע ללא התחשבות בהכנסות מוכרות
• חישוב מס על השבח ללא חלוקת תמורה מהמכירה בין בני זוג בעלי נסיבות אישיות
• חישוב ללא התחשבות בנקודות זיכוי שעדיין לא נוצלו על ידי המוכר בשנת המכירה או בשלוש השנים שקדמו ללה
• חישוב מס בפריסה של השבח ללא התחשבות בפטורים מטעמי נכות

סיבות אלה הן אמנם מרכזיות מאוד, אך מהוות רק את חלקה של רשימת התנאים האפשריים לקבלת ההחזר. אם שילמתם מס שבח, הרי שתוכלו לפנות מיד לחברה המבצעת בדיקה בנוגע לזכאותכם ולזרז את ההליך.

באמצעות פניה מסודרת, המיסוי יבחן את הרווחים שהתקבלו בשל תמורה מעסקת המכירה ואת כמות המס שהיה צורך לשלם. יש כמובן לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים בנוסף לדוחות התשלום השנתיים למס הכנסה או שומת מס שבח. אם תקבע הרשות כי אכן מתקיימים תנאי זכאות יוחזר שיעור הקיזוז הישר לחשבון הבנק האישי של המשלם.

כיצד מתבצע החזר מס לישראלים השוהים בחו"ל?

אנשים רבים עוזבים את מגוריהם בישראל ועוברים לגור מעבר לים. כך גם אלי שקיבל את ג'וב חלומותיו בחברת היי טק גדולה בעמק הסיליקון וכעת מבצע רילוקיישן יחד עם אשתו והילדים. לצורך ביצוע המעבר, מכרו את ביתם ושילמו מס שבח כנדרש. הם נקלטו בשכונה קטנה של ישראלים שממש כמוהם הגיעו הנה עם בני משפחותיהם ושמעו מיד כיצד רבים מהם קיבלו החזר של עשרות אלפי שקלים על מס השבח ששולם – כסף רב שיכול כעת להישאר עבורם בחשבון הבנק הישראלי שעוד נותר פתוח, לכשיחליטו ביום מן הימים לשוב ארצה.

לאחר שפנו לבדיקת החזר התגלה כי מגיע להם לקבל סכום בלתי מבוטל העומד על 188,000 ₪, אותו קיבלו כעבור מספר חודשים והוא ממתין בחשבון הבנק בישראל. גם עומרי שמכר חלקת אדמה מסוימת שבבעלותו וביצע רילוקיישן לאנגליה, נמצא זכאי לקבל החזר מס שבח בסכום של 76,000 ₪ שהועברו לבקשתו לחשבונו האנגלי. דוגמאות אלה הינן רק קומץ הממחיש כי בכל ביצוע מכירה שהוטל עליה מס שבח לתשלום, ניתן לקבל החזר בהיקפים משמעותיים וללא כל קשר לסטטוס המגורים הנוכחי או נסיבות חייו של כל אחד מהזכאים.

יש לזכור כי הגשת בקשה לקבלת החזר מס שבח על ידי ישראלים שהיגרו מהארץ חייבת להתבצע אך ורק על ידי חברה מומחית ולאחר בדיקה מעמיקה של עמידה בתנאי ההחזר, טרם הפניה לרשות. זאת מפני שבמקרים מסוימים מאוד, עלולה הבקשה להציף גם את שאלת התושבות של אותו אזרח גם ביחס לחבויות אפשריות אחרות ולעכב את ההחזר עבורו. יחד עם זאת חשוב לשים לב להתיישנות הבקשה העומדת על שש שנים על פי חוק.