תשלום מס שבח

כל מי שמוכר זכות במקרקעין ואינו פטור על פי הנחיות רשות המיסים, צריך לשלם מס שבח בתוך 60 ימים מתאריך העסקה. שיעור המס הוא 25% והוא מחושב לפי השומה העצמית שבוצעה על ידי המוכר ואם השומה על פי המנהל גבוהה ממנה – צריך לשלם את היתרה תוך 30 ימים.
מחשבון מס שבח

מהו תשלום מס שבח?

מס שבח בישראל מוטל כאשר יחיד מוכר נכס ברווח, כלומר במחיר הגבוה ממחיר הרכישה לאחר התחשבנות בהוצאות הניתנות בניכוי. מס זה ישולם תוך 60 יום ממועד החתימה על חוזה המכירה, למעט חריגים המאפשרים דחיית תשלום בתנאים מסוימים. לעיתים, חלק ממס זה עשוי להיות מכוסה על ידי הקונה כחלק מתנאי העסקה. תשלומי יתר של מס שבח כפופים להחזרים בעת בדיקה.

מהי בדיקת תשלום מס שבח?

שיעור המס על השבח המומש נקבע על 25%, המחושב על ידי הפחתת מחיר הרכישה וההוצאות המותרות ממחיר המכירה. המוכרים נדרשים להגיש שומה עצמית לרשויות המס, אשר באישורה מביאה להוצאת שובר תשלום מס. בדיקת תשלום מס שבח גם היא מתבצעת על ידי רשות המיסים טרם התשלום.

מהו מועד תשלום מס שבח?

מס שבח יכול להתחלק על פני מספר שנים, לטובת מוכרים עם שיעורי מס הכנסה מופחתים, כגון קשישים או נכים. חלוקה זו יכולה להימשך ארבע שנים או משך הבעלות, הקצר מביניהם, מה שעלול להפחית את נטל המס בהתבסס על ההכנסה השנתית של המוכר.

האם אפשר לבצע תשלום מס שבח באינטרנט?

תשלום שובר מס שבח אפשרי אונליין או במשרדי מס הכנסה הקרובים למקום המגורים של הנישום. בשביל לבצע תשלום מס שבח מקוון ניתן להיכנס לאתר המיסים והתשלומים ולבחור בין האפשרויות הבאות:

• תשלום שובר
• תשלום חובות או הפקת שובר מס שבח
• תשלום מקדמה על חשבון מס שבח

בתשלום מקוון אפשר לקבל אישור תשלום מס שבח באופן מיידי. עם זאת, גם במקרים של מס שבח שומה עצמית וגם במקרים של תשלום מקדמות מס שבח לאחר החלטות הרשויות, כדאי לשמור תיעוד של אישור התשלום. 

מתי מקבלים פטור מס שבח?

פטורים ממס שבח זמינים בנסיבות ספציפיות, בעיקר בעת מכירת דירת מגורים מזכה שהיא רכושו הבלעדי של המוכר, המוחזקת למשך 18 חודשים לפחות. קיימים פטורים נוספים לתרחישים שונים, לרבות מכירת נכס בפרק זמן מוגדר לאחר רכישת נכס חדש, העברת נכס עקב גירושין ומכירת נכסים שעברו בירושה.

תשלום חובות מיסוי מקרקעין במקרה של בעלות על מספר נכסים

תרחישי בעלות הכוללים מספר נכסים מסבכים את הזכאות לפטורים. ככלל, לא ניתן פטור אם המוכר מחזיק ביותר מנכס אחד. עם זאת, חלים חריגים, כגון כאשר הבעלות הנוספת אינה עולה על 33% מנכס אחר, או בתנאים ספציפיים לדירות שעברו בירושה.

תשלום מיסוי מקרקעין לבני זוג

השאלה מי אמור לשלם מס שבח רלוונטית לכולם, כולל בני זוג. למעשה, בני זוג נחשבים ליחידה אחת לצרכי מיסוי, המשפיעה על הזכאות לפטור. עם זאת, אם בני זוג יכולים להוכיח בעלות עצמאית על רכוש וסידורי חיים שאינם משותפים, עשויים לחול פטורים.

איך מבצעים שומה עצמית במס שבח?

חישוב ממוכן של שומה עצמית במס שבח מבוסס על מבנה טופס מס שבח 2990, שמכונה גם "חישוב מס שבח מקרקעין". בשביל לדווח את מרכיבי השומה העצמית יש לציין את הפרטים הבאים:

• סכומים בשקלים חדשים
• תאריכים

עם זאת, יש לציין כי הסכומים והתאריכים שמחושבים על ידי המערכת מבוססים על נתוני המשתמש בלבד. המשמעות היא שהאחריות על הנתונים היא גם כן של המשתמש, לכן יש לוודא שמדייקים במילוי הטופס. 

מתי משלמים מס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית?

פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים בשיקולי מס, שכן הם נחשבים לעסקאות מכירה. בעלים המוכרים זכויות בנייה לקבלנים מחויבים במס שבח אלא אם הפרויקט עומד בקריטריונים חוקיים מסוימים לפטור. לאור מורכבותן של עסקאות מסוג זה, מומלץ ייעוץ מקצועי כדי לנווט את השלכות המס בצורה יעילה.

מהי פריסת מס שבח?

מס שבח נתפס כהכנסה שנוצרה למוכר בשנה שבה הוא מכר את הדירה. אף על פי כן, אפשר להכיר בשבח הכנסה על פני כמה שנים, לפי פקודת הכנסה, בתהליך שנקרא פריסת מס שבח. את הפריסה אפשר לבצע לתקופה של 4 שנים, או לתקופה שבה המוכר מחזיק את הדירה, לפי התקופה הקצרה יותר. המשמעות היא הפחתת אחוזי השבח בהתאם לנתונים של המוכר, בעוד היתרונות משתלמים במיוחד לאוכלוסיות שממילא זכאיות לתשלומי מס הכנסה מופחתים.

גם בלי קשר לפריסה, דחיית תשלום מס שבח מותרת בתנאים הכוללים את החזקה של הקונה, תשלום העולה על 40% ממחיר הרכישה וקבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום מקרקעין. אם תנאי הדחייה יפסיקו לחול, יש להודיע על כך בתוך 14 ימים כדי למנוע קנסות. תשלומים דחויים צוברים הפרשי הצמדה וריבית.

פטור מס שבח לנכה

נכה לפי הגדרות המוסד לביטוח לאומי זכאי לפריסה שמפחיתה את גובה מס השבח. עם זאת, יש לציין כי בחוק לא קיים פטור מס שבח לנכה באופן ייעודי.

יחידים המוכרים זכויות במקרקעין ברווח, ללא זכאות לפטור, מחויבים בתשלום מס שבח. מס זה חל על מוכרים שאינם עומדים בקריטריונים לאף אחד מהפטורים המפורטים בהנחיות מיסוי מקרקעין. תהליך התשלום מערב את מחלקת הגבייה המקומית של מינהל מיסוי מקרקעין, בהתאם למיקום הנכס. התשלום חייב להתבצע תוך 60 יום מיום העסקה, למעט נסיבות ספציפיות המצדיקות עיכוב.

שאלות ותשובות

מי נדרש לשלם מס שבח בישראל?

מס שבח משולם על ידי יחידים המוכרים זכויות במקרקעין ברווח, שאינם זכאים לפטורים כלשהם.

כיצד מחושב מס שבח בישראל?

מס שבח מחושב כ-25% מהרווח הריאלי, הנקבע לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות.

מתי יש לשלם מס שבח?

מס שבח ישולם תוך 60 יום ממועד עסקת המכירה, אלא אם תנאים ספציפיים מצדיקים דחייה.

האם ניתן לדחות את תשלום מס שבח?

כן, ניתן לדחות את התשלום בתנאים מסוימים, כמו למשל שהקונה יקבל את החזקה ותשלם יותר מ-40% ממחיר הרכישה, בין היתר.