מס היטל השבחה

היטל השבחה הינו מס הנגבות על ידי הרשויות המקומיות על עליית ערך הנכס הנובעת מתוספות בנייה מורשות, כאשר המס עומד על 50% מעליית הערך.

היטל השבחה משפיע על בעלי נכסים המבצעים פרויקטי בנייה המעלים את ערך הנכס שלהם. המס מוטל על שווי נכס עקב תוספות בנייה או שיפורים מורשים. כך למשל, אם אדם היה מרחיב את מרפסתו, מה שמביא לעליית שווי השוק של הדירה ב-100,000 ש"ח, הוא יחויב בתשלום היטל השבחה בסך של 50,000 ש"ח המהווה 50% מעליית הערך.

מהו מס היטל השבחה?

היטל ההשבחה נגבה על ידי הרשויות המקומיות מבעלי נכסים או משוכרים ארוכי טווח בעקבות אישור תכנית בוועדה המקומית שמביאה להסלמת ערך הנכס. היטל זה ישולם בדרך כלל עם מכירת הנכס, אם כי הוא מחושב במועד אישור התוכנית, ולא בנקודת המכירה. זה מבדיל אותו ממס שבח, שמתבסס על הפרש מחיר המכירה לאורך זמן.

חישוב היטל השבחה

חישוב היטל ההשבחה הוא תהליך סבוך שעורכת הרשות המקומית. היא בוחנת בעיקר את היקף תוספת הערך לנכס הנובעת מפעולות בנייה מורשות. ככלל, הסכום לתשלום שווה למחצית משווי הערך המוסף. 

לדוגמא

למשל, אם תוספת של 40 מ"ר לדירה מעלה את ערכה ב-200,000 ש"ח (בהנחה שכל מ"ר מוסיף 5,000 ש"ח לשווי הנכס), חייב הבעלים 100,000 ש"ח כהיטל השבחה. עם זאת, עלויות שנגרמו למימוש זכויות בנייה אלו, כמו הוצאות שיפוץ, ניתן לנכות משווי ההשבחה לפני חישוב ההיטל.

אישורי בנייה

לאחר קבלת אישור תכנית בנייה, הרשות המקומית שולחת שמאי מקרקעין להערכת עליית ערך הדירה. שומה זו מהווה בסיס לקביעת סכום ההיטל שחייב בעל הנכס. לאחר מכן מוציאה הרשות לוח שומה, המודיע לבעלים על ההיטל לתשלום ועל זכותו לערער על הערכת שווי זו.

ערעור על היטל השבחה

לבעלי נכסים עומדת הזכות לערער על שומת היטל השבחה באמצעות שמאי מקרקעין. הליך ערעור זה כרוך בבדיקה מפורטת של השמאי של המערער, אשר מערער על הערכת השמאי של הרשות המקומית. הנושא עשוי להסלים לבית משפט שמאות, שם מתקבלת החלטה סופית, אשר תוביל לרוב להפחתה בגובה ההיטל.

על מה אפשר לערער בהיטל השבחה?

הליך הערעור אינו מתמקד אך ורק בגובה ההיטל. גם בעלי נכסים יכולים לערער על הטלת ההיטל בטענה נגד חובתם לשלם. ערעורים מסוג זה יכולים לצטט עילות שונות, לרבות אי ביצוע תוכניות מאושרות אשר תיאורטית מעלות את ערך הנכס אך אין להן השפעה מעשית מיידית. ערעורים אלה תקפים ומעודדים, שכן הם מייצגים דרך לגיטימית להפחתה או לביטול חובת ההיטל.

פטורים מתשלום מס היטל השבחה

ניתן לקבל פטורים מהיטל השבחה בתנאים מסוימים. למשל, נכסים שאינם עולים על 140 מ"ר לאחר התוספות המורשות פטורים מההיטל. פטור זה תלוי בכך שהנכס יהיה רשום על שם הבעלים ובמקום מגוריו של הבעלים בנכס במשך ארבע שנים לאחר ההוספה. פטורים נוספים חלים על נכסים באזורים המיועדים לפרויקטים של שיקום שכונות.

הבדלים בין היטל השבחה לבין מס שבח

בעוד שהיטל השבחה חולק קווי דמיון עם מס שבח, קיימים הבדלים משמעותיים ביניהם. היטל ההשבחה ישולם לוועדות העירוניות המקומיות, ואילו מס השבח מגיע לרשות המיסים הארצית. יתרה מכך, היטל ההשבחה מופעל על ידי שינויי ערך מוסף בנכס, בעוד שמס שבח מוטל על רווחים ממכירת נכסים, המחושבים על פי מחיר המכירה ביחס למחיר הרכישה.

היטל השבחה כשיקול האם להשביח את הנכס

מס השבחה מהווה שיקול קריטי לבעלי נכסים העוסקים בפרויקטים בנייה המעלים את ערך הנכס שלהם. הבנת חישוב ההיטל, תהליך הערעור והפטורים האפשריים יכולים לסייע לבעלי נכסים לנווט היבט מיסוי זה בצורה יעילה יותר. תכנון נכון וייעוץ משפטי יכולים להפחית את ההשפעה הכספית של היטל זה, ולהבטיח ששיפורי הנכס יהיו מועילים וחסכוניים כאחד.

שאלות ותשובות

מהו היטל השבחה בישראל?

היטל השבחה הינו מס הנגבות על ידי הרשויות המקומיות על עליית ערך הנכס הנובעת מתוספות בנייה מורשות, כאשר המס עומד על 50% מעליית הערך.

כיצד מחושב היטל ההשבחה?

ההיטל מחושב כ-50% מעליית ערך הנכס עקב שיפורי בנייה מאושרים, בניכוי כל עלויות שייגרמו למימוש אותם שיפורים.

האם ניתן לערער על שומת היטל השבחה?

כן, בעלי נכסים יכולים לערער על שומת ההיטל באמצעות שמאי מקרקעין, תוך ערעור על גובה ההיטל או על החובה לשלם את ההיטל בהתאם לנסיבות ספציפיות.

אילו פטורים קיימים להיטל השבחה?

פטורים ניתנים לנכסים שאינם עולים על 140 מ"ר לאחר תוספות בנייה, ובלבד שהנכס רשום על שם הבעלים, והבעלים התגורר בנכס ארבע שנים לאחר התוספת. פטורים נוספים חלים על נכסים באזורי שיקום שכונתיים ייעודיים.