פטור מס שבח

הפטור ממס שבח בישראל חל על מוכרי דירות מגורים בתנאים ספציפיים. כדי לקבל פטור, דירה חייבת להיות בנויה במלואה, בבעלות פרטית (לא של חברה או תאגיד), ולמעלה ממחצית משטחה חייב להיות בשימוש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או במשך 80% מתקופת הבעלות.

באיזה מצבים אפשר לקבל פטור ממס שבח?

מס שבח הוא חלק מרשימת מיסים במכירת דירה. המצבים המזכים בפטור כוללים מכירת דירה יחידה, דירה שניה בתנאים מסוימים, דירה שהתקבלה במתנה ודירה שעברה בירושה. כדי להגיש בקשה, על המוכרים להגיש הצהרת עסקת מקרקעין תוך 30 יום ממועד המכירה. 

תהליך הגשת הבקשה כולל מילוי טפסים ספציפיים בהתאם לאופי הנכס והעסקה, כגון טופס 7000 לדירות מגורים ללא זכויות בנייה שלא נוצלו או טופס 7002 כאשר מדובר בזכויות בנייה שלא נוצלו. לשם השוואה, מס שבח על דירה יחידה הוא נפוץ יותר מאשר מס מכירה דירה ראשונה.

תעזרו במחשבון מס שבח!

איך מגישים את הבקשה?

אם אינם מיוצגים על ידי עורך דין, המוכרים נדרשים להגיש את הבקשה באופן אישי במיסוי מקרקעין אזורי או לבקש פטור מדיווח מקוון עקב בעיות רפואיות או שהות ממושכת בחו"ל. 

על הבקשה לפרט מידע אישי ורכוש, פרטי העסקה והבסיס לפטור המבוקש ממס. לבקשה יש לצרף מסמכים תומכים לרבות חוזה המכר, קטעי רישום מקרקעין וכל מסמך פטור רלוונטי.

מה קורה אם לא מקבלים פטור ורוצים לערער?

במידה ובקשה לפטור ממס שבח נדחתה, המובילה לשומה, למוכר הזכות לערער על שומה זו. ערעורים יש להגיש תוך 30 יום מיום קבלת הודעת השומה, באמצעות טופס 7013, אלא אם ניתנה ארכה על ידי מנהל המשרד האזורי. 

טופס הערעור צריך לכלול את סכום המס המשוער, ייפוי הכוח של המבקש אם מיוצג על ידי עורך דין, עילות הערעור עם המסמכים הרלוונטיים ופרטי התקשרות של המבקש או מי מטעמו.

מה ההבדל בין פטור לבין תיקון מס שבח?

יש הבדל משמעותי בין בקשת פטור לבין בקשת תיקון השומה. ניתן לבקש תיקון תוך ארבע שנים ממועד השומה המקורית בתנאים מסוימים: גילוי עובדות חדשות שלא ידועות במועד השומה המשפיעות על חבות המס, זיהוי הצהרה כוזבת לשינוי סכום המס או התחמקות מתשלום, או זיהוי טעות בהערכה.

הן רשות המיסים והן הנישום יכולים ליזום תיקון שומה. בקשות לתיקוני שומה מוגשות באמצעות טופס 7085, בצירוף הסבר מפורט ומסמכים תומכים, תוך ציון סכומי מס שאין עליהם עוררין.

מה קורה אם לא מקבלים פטור ומשלמים יותר מדי מס שבח?

מוכרים ששילמו ביתר מס שבח זכאים להחזר הסכום העודף הכולל ריבית והתאמות הצמדה. הוראה זו מבטיחה כי נישומים שמשלמים בשוגג או שחבות המס שלהם יורדת בעקבות ערעור או תיקון שומה יקבלו פיצוי הוגן.

מהי תקרת הפטור ממס שבח?

בתחום של מס שבח פטור ניתן עד לתקרה של 5,008,000 נכון לשנת 2024, כל עוד החלק משווי הדירה שאכן עולה על תקרת הפטור יחויב במס. כמו כן, כדאי לדעת שבמקרים מסוימים מותר למכור את הדירה גם כאשר קיימת בעלות – מלאה או חלקית – בדירה נוספת.

החזר מס שבח

לגבי תהליך כגון החזר מס שבח בעוד הקריטריונים פטור מס שבח ברורים, העניין של החזר על מיסים על מכירת דירה מורכב יותר. במקרים של מס שבח לדוגמא, אפשר לקבל החזר אם משלמים סכומים גבוהים מהמתחייב.

כמו כן, מבצעי עסקאות נדל"ן יכולים לבדוק אונליין אם קיימת יתרת זכות לטובתם ואף להיעזר במערכת המקוונת כדי למלא פרטים ולהגיש בקשה. טכנית, עושים את זה באתר של רשות המיסים.

תנאי זכאות של פטור ממס שבח משפרי דיור

משפרי דיור מוגדרים בתור מוכרים שהייתה בבעלותם דירת מגורים מזכה במשך שנה וחצי לפחות לפני המכירה. כמו כן, יש להוכיח שבמועד המכירה לא הייתה בבעלותם יותר מדירה אחת. 

כמו עם כל מס מכירת דירה, יש להגיש בקשה לפטור במועד הרלוונטי. במקרים של פטור ממס שבח למשפרי דיור וגם של מס שבח דירה שניה, צריך לעשות את זה עם ההצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין. 

שאלות ותשובות

מהי תקרת מס שבח דירה יחידה מעל 4.5 מיליון?

לפי הרפורמה במס שבח קיימת תקרה לפטור ממס שבח, שעומדת על 4.846 מיליון ש"ח. המשמעות היא שאם מס השבח גבוה מהסכום הזה, לא מקבלים פטור על החלק שמעל התקרה, גם אם עומדים בתנאי הזכאות.

מהו טופס 2988?

זהו טופס בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין למוכר נוסף, שרלוונטי כאשר הדירה נמצאת בבעלות של יותר משותף אחד. במקרים אלו מצרפים לבקשה חוזה מכירה, חוזה רכישה ונסח טאבו.