מס שבח על מגרש

חלוקת מס שבח לפי תקופות

מס שבח על קרקע מחושב באופן יחסי על פני תקופות שונות:

• על קרקע שנרכשה לפני 1 באפריל 1961 חל שיעור מס היסטורי של 25%
• מתאריך הרכישה עד 31 בדצמבר 1993: שיעור ייסוף אינפלציוני של 10%
• מ-1 באפריל 1961 עד 6 בנובמבר 2001: שיעור מס של 47%
• מ-7 בנובמבר 2001 עד 31 בדצמבר 2011: שיעור מס של 20%
• החל מ-1 בינואר 2012 ועד היום: שיעור מס בשיעור 25%

מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי יש לשלם מס שבח על מגרש. את המס משלמים בגין הרווח שהופק מהמגרש, בין אם מדובר בקרקע חקלאית או בקרקע מאושרת לבנייה, והוא מייצג את הסך שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה.

איך עובד מס שבח ליניארי?

לדוגמה, אם קנית חלקת קרקע בשנת 1990 ב-500,000 ש"ח ומכרת אותה בשנת 2020 ב-4,000,000 ש"ח, רווח ההון (שבח) בסך 3,500,000 ש"ח יהיה חייב במס לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). בכל מקרה, שיעור מס שבח למכירת קרקע תלוי בשיעורים הקבועים בחוק ויכול להגיע עד 50% מהרווח במקרים מסוימים. יש חשיבות מכרעת לאמת את שיעור המס החל לפני השלמת העסקה, שכן ייתכן שתוכל להפחית משמעותית את התעריף באמצעות מנגנונים משפטיים שונים.

מה ההבדל בין קרקע ודירה?

במכירות נדל"ן שאינן למגורים, מיושמת שיטת חישוב ליניארית ישנה, בניגוד למכירת דירות למגורים, המשתמשת בשיטת חישוב ליניארית חדשה (שמכונה גם בשם "מס מוטב"). 

האם יש מס על קרקע שעברה בירושה?

לגבי קרקע שעברה בירושה, תאריך פטירתו של המוריש הוא קריטי בקביעת מועד הרכישה והשווי לצורך חישוב מס שבח. אם המוריש נפטר לפני 1 באפריל 1981, תאריך הפטירה נחשב למועד הרכישה, ושווי הרכישה מבוסס על דוח העיזבון. אם המוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981, נעשה שימוש במועד הרכישה ובשווי המקוריים.

מה השתנה בשנת 2023?

החל משנת 2023, יחידים בעלי הכנסה חייבת העולה על 698,280 ש"ח יחויבו בתוספת מס של 3%. הכנסה ממכירת קרקע נחשבת להכנסה חייבת במס, ולכן המוכרים עשויים לעמוד בפני מס נוסף זה בנוסף למס רווח הון הרגיל.

מה אפשר לעשות כדי לצמצם את חבות המס?

בעלי קרקע יכולים לבקש לפרוס את תשלומי מס רווח ההון על פני ארבע שנים לכל היותר. זה מאפשר להם לשלם באופן יחסי לפי כל שנת מס ולנצל נקודות זיכוי ושיעורי מס שונים. בנוסף, ניתן לקזז מס שבח ממכירת קרקע כנגד הפסדי הון או עסקיים שנצברו במקרים מסוימים, מה שמוביל להפחתה בשיעור המס.

איזה הוצאות ניתן לנכות?

עבור חישוב מס השבח מבצעים חישוב של הרווח הנקי ממכירת הקרקע. לפיכך, חיוני למקסם את הניכויים עבור ההוצאות המותרות כדי להפחית הן את הרווח והן את חבות המס. ההוצאות הניכויות כוללות מס רכישה, שכ"ט עו"ד, עמלת שמאות מקרקעין, דמי תיווך, הוצאות השבחה כלליות, היטלי השבחה וניכויים נוספים.

מהו היטל השבחה?

היטל ההשבחה, המשולם לוועדה המקומית לאישור קצא"א, אישור הקלות ואישור שימוש חריג, עומד על 50% משווי ההשבחה שנקבע על ידי השמאי. תשלום היטל השבחה מקטין את חבות מס שבח בשיעור המס ששולם.

האם מס שבח פוגע באטרקטיביות של העסקה?

מצד אחד, מס שבח עשוי להגיע ל-50% ולכן העלות שלו גבוהה. מצד שני, קרקעות נמכרות מלכתחילה במחירים אטרקטיביים. לכן ההמלצה היא שאם אתם מתכוונים למכור חלקת אדמה בבעלותכם, שימו לב שייתכן שאתם חייבים במס רווח הון משמעותי על העסקה. מס רווח הון על קרקע, בין אם היא חקלאית ובין אם היא מיועדת לבנייה, מוטל על הרווח המתקבל מהמכירה, שהוא ההפרש בין שווי המכירה לרכישה.

שאלות ותשובות נפוצות