מס על השכרת דירה

משכירי דירות בישראל צריכים לשלם מס בהתאם לרמת ההכנסה שלהם משכר הדירה. לפי רמת ההכנסה ישנם מסלולי הטבות שונים ובהם מסלול עם פטור מלא או חלקי, מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% ומסלול חיוב במס לפי מדרגות המס.

• בכדי לקבל פטור מס מלא על הכנסה מהשכרת דירה המשכיר צריך לעמוד בתנאי שהדירה מיועדת למגורים והכנסותיו מהדירה לא עולות על 5,654₪ (נכון לשנת 2024).
• בנוסף ניתן לקבל פטור מס חלקי במידה וסכום ההכנסה משכר דירה גבוה מ- 5,654₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ .

איך ניתן לקבל פטור מס משכר דירה?

כל אדם שלא מוגדר בתור חברה או שותפות ומשכיר דירה (אחת או יותר) לאחרים תמורת שכר דירה, יכול לקבל פטור ממס. בשביל לקבל את הפטור, עליו לעמוד בכמה תנאים מצטברים כמו למשל שהדירה תהיה מיועדת למגורים, לא תהיה רשומה בספרי העסק של המשכירים, משמשת לשוכר למגורים בלבד (והוא מצהיר על כך בחוזה שכירות או בכל הצהרה קבילה אחרת בכתב), שהדירה תושכר רק או לאדם יחיד שאינו חברה או שותפות או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות דיור של משרד הבינוי והשיכון ושסך ההכנסות מאותה דירה לא עולה על 5,471 ש"ח בחודש. 

בכל מקרה, את הפטור מקבלים לכל חודש בנפרד ולא בחישוב של שכר הדירה השנתי. עם זאת, במידה וגובה ההכנסות משכר הדירה לא עולה במהלך החודש על 5,654 ₪ – המשכיר מקבל פטור על מלוא שכר הדירה. 

מהו פטור חלקי משכר דירה?

במידה וסכום ההכנסה משכר דירה גבוה מ-5,654 ₪ ₪ אך נמוך מ-10,942 ₪ (אבל בסכום שגבוה מזה ועד התקרה לעיל, יינתן הפטור רק על חלק מהסכום. כדי לחשב, בודקים קודם בכמה גבוה סכום השכירות מעל 5,654 ₪. את התוצאה מפחיתים מהסכום 5,654 ₪ ואז מקבלים את סכום ההכנסות שעליהם מקבלים את הפטור. 

יש לציין כי הזכות ניתנת אוטומטית, אך אם בעלי הדירה מחויבים בהגשת דוח שנתי או מגישים בקשה להחזר מס הכנסה, עליהם להצהיר על בחירתם במסלול הפטור. 

שימוש במחשבון מסייע להיערך לקראת תשלום מס שכר דירה ולחסוך בהוצאות. אחרי שמשתמשים בחשבון ומגייסים את המשאבים, אפשר למלא טופס תשלום מס הכנסה על שכר דירה ולהגיש אותו כמתבקש. בנוסף, ניתן למלא טופס תשלום מס על שכר דירה מול רואה חשבון וכך לדאוג לצמצם את חבות המס עד כמה שניתן.

מסלולים לקבלת פטור והטבות על מס הכנסה על שכר דירה

אפשר להשוות בין מסלולים שונים של הטבות על תשלום מס הכנסה על שכר דירה ולבחור את מה שהכי רלוונטי עבורנו. הנה למשל כמה מסלולים שקיימים כיום בשנת 2024 ואותם כדאי להכיר לגבי מיסוי שכר דירה בישראל:

1. מסלול פטור מלא או חלקי – השאיפה של כל החייבים בתשלום מיסוי שכר דירה היא לקבל פטור מלא או חלקי. העניין האו שהפטור המלא או החלקי ניתן על פי קריטריונים אובייקטיביים, שבהם גם לא פשוט לעמוד. באופן כללי, חוק מס הכנסה בוחן תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה כל עוד היא משמשת למגורים בלבד, אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר או אינה חייבת ברישום וכן הלאה. 
2. מסלול חיוב במס מופחת – קיים גם מסלול אטרקטיבי שלא מוערך מספיק, בו משלמים מס מופחת בשיעור של 10%. שיעור המס המופחת יכול להפוך את ההשכרה לפתרון משתלם יותר ולהגדיל את ההכנסה הפנויה עבור משכירי הדירות. 
3. חיוב במס לפי מדרגות המס – המטרה של מדרגות מס היא לאפשר חיוב דיפרנציאלי, שמביא בחשבון גם את ההכנסות מהשכרת הדירה וגם ממקורות נוספים. במסלול הזה מחשבים את שיעור המס השולי לפי מכלול ההכנסות של הנישום, מה גם שניתן לדרוש בגינו הכרה בהוצאות שוטפות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה והגדלתה (כגון השקעה בדירה ושיפוץ של הנכס.

מס שכר דירה בישראל

הדבר החשוב ביותר הוא לא להיבהל ולהקפיד על תשלום מס הכנסה שכר דירה כדי לא לעמוד לדין או לצבור קנסות ועונשים. אמנם אף אחד או אחת מאיתנו לא אוהבים את הרעיון של תשלום מס על שכר דירה ושל הוצאות נוספות, אבל אין באמת ברירה. מנגד, בהחלט ניתן לברר לגבי תקנות מס על שכר דירה 2024 ואף להתייעץ עם בעלי מקצוע שמגיעים מהתחום ומכירים אותו.

מחשבון מס שכר דירה והשינויים לפי שנים

המטרה של מחשבון מס שכר דירה היא בין היתר לתאר עבורנו תרחיש הוצאות מסוים. את הנתונים אנחנו מזינים למחשבון בצורה עצמאית ולפי התנאים הסובייקטיביים של כל מקרה לגופו, אבל החישוב מתבצע לפי תקנות אחידות.

מס על שכר דירה

לבעלי נכסים שמשכירים דירות מגורים יכולים לבחור בין אפשרויות מס מרובות: מסלול פטור, מסלול עם הוצאות ומסלול מס 10% ללא אפשרות לדרוש הוצאות. כל מסלול רלוונטי לתנאים אחרים ומתאים למשכיר אחר. עם זאת, משכירים יכולים להחליף את מסלול המס המועדף עליהם בכל שנה מחדש. 

מסלול הפטור ממס הכנסה על שכר דירה

מסלול הפטור רלוונטי לכל הכנסה משכירות בסך של עד 5,654 ₪. במקרים אלו, ההכנסה כולה פטורה ממס בהתקיים התנאים הבאים:

• הנכס הינו דירת מגורים.
• גם השוכר וגם המשכיר הם יחידים
• ההכנסה אינה מעסק לפי סעיף 2(1)
• לא ניתן לתבוע הוצאות
• תקרת הפטור היא 5,654 ₪ לחודש (נכון לשנת 2024)

במסלול הפטור, יש לזכור כי כל חריגה מהפטור מביאה להפחתה השווה לסכום החריגה. בשביל לבצע את החישוב המדויק, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס. 

מסלול הוצאות

זהו מסלול מס על שכר דירה בו ההכנסה החייבת לפי סעיף 2(6) לפקודה חייבת בשיעורי מס שולי החל מ-31%. ניתן לתבוע הוצאות כגון פחת, תיקונים וריבית. עם זאת, משלמי מיסים בני 60 ומעלה מקבלים הטבה ויצטרכו לשלם את המס לפי מדרגות המס השולי שמתחילות ב-10%.

מסלול מס של 10%

עוד אפשרות היא לבחור לשלם מס על שכר דירה במסלול סכום קבוע של 10%. סעיף 122 לפקודה קובע ששיעור מס של 10% חל על הכנסה מדמי שכירות בהתקיים תנאים אלה:

• בעל הבית הוא אדם פרטי ולא עסק, חברה בע"מ וכן הלאה
• הדירה משמשת למגורים בלבד
• הדירה נמצאת בישראל
• זו לא הכנסה מעסק מצדו של המשכיר
• המשכיר אינו תובע הוצאות לרבות פחת

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, מס זה יש לשלם מדי שנה תוך 30 ימים מתום שנת המס (עד 30 בינואר).

דיווח מראש על הכנסות מהשכרה

סעיף 8 ב' לפקודת מס הכנסה קובע כי על הכנסות מסעיפים 2(6) ו-2(7) לפקודה יש לדווח על בסיס מזומן, ללא קשר לבסיס הדיווח של הנישום. בנוסף, לפי החוק יש לדווח על הכנסות משכירות המתקבלות מראש לשנים הבאות – באותה שנה שבה הן מתקבלות. לאחר מכן, ניתן לקזז הוצאות עוקבות הקשורות לנכס כנגד כל מקור הכנסה. אם אין הכנסה באותה שנה שבה הוצאה, רשאי הנישום לתקן את הדוח לשנת דיווח ההכנסה, ולאפשר לו לתבוע הוצאות בגין הכנסה שהתקבלה בשנים קודמות. עם זאת, כדאי לדעת שהחזרים יינתנו ללא הפרשי הצמדה וריבית.

מהי תקרת פטור משכר דירה 2024?

סעיף 2(א) לפקודת מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התשנ"ט-1990, מתווה את סכומי הפטור בגין הכנסה הנובעת מהשכרת דירות מגורים. נכון לשנת 2024, תקרת הפטור היא 5,654 ₪. במידה וההכנסה מדמי שכירות עולה על גבול זה, חל מנגנון פטור מותאם. לפיכך, הכנסות משכירות מעל 10,940 ש"ח לחודש לא יזכו בפטור ממס.

איך מחשבים פטור ממס על השכרת דירה?

קודם מפחיתים את תקרת הפטור מהכנסות השכירות החודשיות בפועל, וכתוצאה מכך הסכום העודף. לאחר מכן מפחידים את הסכום העודף הזה מתקרת הפטור כדי לקבוע את סכום הפטור. לבסוף מפחיתים את הסכום הפטור מהכנסות השכירות החודשיות בפועל כדי לקבל את הסכום החייב במס.

מהו מס ההכנסה מהשכרת נכס בחו"ל?

סעיף 122 לפקודה מתיר ליחידים לשלם מס של 15% על הכנסות מהשכרת מקרקעין שנמצאים מחוץ לתחומי ישראל (לא רק דירות מגורים). עם זאת, התנאי הוא שלא מדובר על הכנסה מעסק ושלא דורשים הוצאות – למעט הוצאות פחת. במידה והנישום בוחר לשלם 15% מס, הוא לא יהיה רשאי לקבל זיכוי מהמס הזר שאותו כבר שילם בחו"ל. מנגד, הנישום כן יכול לבחור לשלם מס לפי שיעורי המס השולי (החל ממדרגת מס של 31%) ואז כן לדרוש הוצאות ולקבל זיכוי מהמס הזר שאותו שילם מעבר לים. 

האם אפשר לקבל החזר מס על שכר דירה?

מילוי טופס תשלום מס על שכר דירה מאפשר לאחר מכן לנהל דין ודברים מול המדינה. זה רלוונטי למשל אם תוך 6 שנים רוצים לבקש החזר מס על שכר דירה, ששולם ביתר. הסיבות הנפוצות לתשלום יתר או חוסר ניצול פטור ממס על השכרת דירה עשויות להיות חוסר תשומת לב, חישוב שגוי וכן הלאה. אז גם אם לא יודעים איך לא לשלם מס על השכרת דירה כחוק, עדיין שווה לעקוב אחר הדיווחים ולשמור מסמכים כדי להשאיר פתח לבקשת החזר. 

מה קורה אחרי גיל 65?

בעלי בתים שאינם זכאים לפטור או שאינם מנצלים אותו חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסתם מדמי שכירות לפי שיטות מקובלות. בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור מיוחד ממס על הכנסת שכירות שלא תעלה על מחצית הסכום השנתי המשולם לבית האבות.

מה קורה אם סכומי השכירות משתנים לאורך התקופה?

חישוב המס נעשה על בסיס חודשי. לכן, ניתן להחיל פטור מלא, פטור יחסי, 10% מס הכנסה או מיסוי דמי שכירות מלא לפי שיעורי מס הכנסה בהתבסס על שינויים בסכומי השכירות.

מה צריך לעשות כדי לקבל פטור ממס על השכרת דירה?

הפטור ניתן אוטומטית. עם זאת, יש להצהיר על הכנסה משכירות ובחירה בפטור בדוח השנתי או בבקשת ההחזר למי שנדרש להגיש דוחות או לבקש החזרים. בנוסף, צריך לדוח או לבקשה גם הסכם שכירות ואישור בכתב של השוכר על שימוש למגורים.

האם קיימות השלכות מיסוי נוספות?

שימוש בפטור עשוי להשפיע על היבטי מס אחרים, כגון הכרה בהוצאות שוטפות במס הכנסה ומס שבח על מכירת נכסים. כמו כן, צריך לזכור שהפטור ממס מחושב חודשי, לא שנתי ושלא ניתן להחיל פטור חלקי ומסלול מס מופחת (10%) על אותה דירה. בכל מקרה, פטורים שונים ממס עשויים לחול על אנשים בני 65 ומעלה המשכירים את דירתם לאחר מעבר לבית אבות.