מס שבח לא מחושב לפי מדרגות מס אלא כ-25% מהרווח. בנוסף, הוא נקבע באופן ליניארי על בסיס מועד תחילתן של רפורמות מס ומשך ההחזקה החייבת במס. בנוסף, החל משנת 2014 בעלי דירה אחת שמוגדרת כ"דירת יחיד מזכה" יכולים לקבל פטור ממס שבח רק אם הנכס היה בבעלותם למשך 18 חודשים לפחות.
תשלום מס שבח
מס שבח ישולם תוך 60 יום מיום חתימת החוזה למכירת הדירה כאשר אדם מוכר דירה ברווח (כלומר, בסכום גבוה מהסכום ששילם בניכוי הוצאות), אלא אם כן. זכאי לפטור. חריגים כוללים מקרים המצדיקים דחיית תשלום המס או כאשר חלק מהמס משולם על ידי רוכש הדירה, על חשבון התמורה. אם יתברר מאוחר יותר שאדם שילם סכום גבוה מהנדרש, הוא זכאי להחזר.
עצור🖐️ קבל החזר מס מהמדינה!
המדינה חייבת 3.6 מיליארד ₪ שנגבו במיסים עודפים!
חברת WinTax בעלת רישיון, מציעה בדיקת זכאות להחזר מס לשכירים אונליין [ללא עלות]
ל-8 מכל 10 אזרחים מגיע החזר מס בגובה 8,000 ש"ח בממוצע ישירות אל חשבון הבנק!
בדקו זכאות ב-30 שניות ⭣
בדקו זכאות ב- 30 שניות ⭣
רפורמת מס שבח לשנת 2014 ותעריפים מעודכנים
רפורמת מס שבח 2014 ביטלה את הפטור הקודם. על פי התקנות החדשות, מי שבבעלותו דירה אחת (מוגדרת 'דירת יחיד מזכה') יקבל פטור רק אם הדירה בבעלותו למשך 18 חודשים לפחות. בעלי מספר נכסים ישלמו מס לפי חישוב ליניארי. שינוי זה מבטל למעשה את הפטור ממכירות כל ארבע שנים. עם זאת, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה, תוך שימוש בתהליך המכונה 'חישוב ליניארי' או 'הגנה ליניארית'.
חישוב מס שבח
מחשבון מס עומד לרשות הציבור מרשות המסים, המאפשר ליחידים לחשב את המס על עסקה שעומדת להתבצע או שכבר התרחשה. לאחר העסקה עומדים למוכר 40 יום מיום המכירה להצהיר לרשות המסים על הנכס שנמכר, על התמורה שהתקבלה, על הניכויים והתוספות הרלוונטיים, על סכום המס וחישובו ועל בקשה לפטור או הנחה. את הדיווח מעבירים עם טופס 2990, טופס 7002 ובצירוף אישורים על ההוצאות.
פטורים ממס שבח
למרות שאין מדרגות מס שבח ועל אף ביטול הפטורים העיקריים בשנת 2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס רווחי הון. אם למשל עומדים בתנאי קדם לזכאות של דירת מגורים מזכה, אפשר לקבל פטור בעקבות אחזקת הדירה מעל 18 חודשים.
פטור במכירת שתי דירות
חשוב לתכנן את המיסוי בצורה מיטבית ולקחת בחשבון מכירות עתידיות בעת קביעת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר. אלו הם הסכומים האחידים עד ליום 31/12/2021 לפטור זה – סעיף 49ה לחוק: שווי שתי הדירות שנמכרו יחד – 2,022,000 ש"ח. שווי מצטבר מרבי של שתי הדירות – 3,362,000 ש"ח. עם זאת, כדאי לדעת שתנאים נוספים לפטור זה כוללים:
- שווי הדירה החדשה חייב להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות.
- במועד מכירת הדירה הראשונה בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
- הפטור ניתן אם פרק הזמן בין מכירת הדירה הראשונה לשניה אינו עולה על 12 חודשים, והדירה החדשה נרכשה תוך 12 חודשים לפני או לאחר מכירת הדירה השנייה.
- המחיר הכולל של שתי הדירות חייב להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר פטור יחסי ניתן עד לסך של 3.33 מיליון שקל.
פטורים חלים גם כאשר אין תמורה בעסקת המכר ובעת העברת נכס ללא תמורה. תנאי הפטור החל משנת 2018 כוללים את בעלות המוכר בדירה אחת בלבד והמוכר בעל הדירה למשך 18 חודשים מיום סיום הבנייה. רפורמת מס שבח קובעת תקרת פטור בסך 4.5 מיליון שקל.
איזה מס שבח מוטל על פרויקטים של תמ"א 38?
מס שבח בפרויקטי תמ"א 38 משתנה בהתאם לסוג הפרויקט הספציפי. פטורים ניתנים לפרויקטים של תמ"א 38/1 בתנאים מסוימים, בעוד לפרויקטים של תמ"א 38/2 יש קריטריונים שונים של פטור.
שאלות ותשובות
עד סוף שנת 2013, כל מוכר בישראל שהיה בבעלותו דירת מגורים יחידה ולא היה בבעלותו דירת מגורים נוספת בעשרים השנים הקודמות היה פטור ממס מכירה על מכירת דירתו היחידה. אולם החל מיום 2.1.2014 תוקן החוק, המחייב את המוכר לקבל זכות בדירה למשך 18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור את דירתו היחידה בפטור. התיקון משנת 2014 נותן הקלות גם למי שבבעלותם שליש דירה נוספת או מחזיק בדירה שעברה בירושה, המאפשר ליהנות מפטור ממס שבח עבור דירה יחידה.
שומה עצמית מתייחסת להערכה שנעשתה על ידי מוכר נכס, המוגשת לרשויות מס הכנסה עם הצהרה המפרטת את העסקה. דוח זה כולל את חישוב מס שבח. לאחר מכן שולחת רשות המסים הודעה על סכום המס המוצהר, ובהמשך עורכת שומה מחודשת, תוך העברת הסכום החדש לנישום, עליה ניתן לערער.
למשפרי דיור שרוכשים דירה חדשה לפני מכירת הקיימת שלהם יש תקופת חפיפה של 18 חודשים להחזיק שתי דירות במקביל ועדיין מקבלים פטור ממס שבח.
עבור עסקאות קרקע הכרוכות במכירה חלקית, מס שבח מחושב על בסיס שווי הקרקע כולו, ולא רק על השטח הספציפי שנמכר. העברת רכוש בעקבות הסכם גירושין פטורה ממיסוי, שכן היא אינה נחשבת כאירוע מס. מכירת דירה לא גמורה אינה מזכה בפטור, שכן היא אינה מוגדרת כ'דירת מגורים'.
יום המכירה לצורכי מס שבח הוא יום חתימת החוזה, עם חלון של 40 יום לדיווח לרשות מיסוי מקרקעין.
מס שבח לדירה יחידה או ראשונה בא בהתאם להגדרות ופטורים ספציפיים בחוק מיסוי מקרקעין. פטור ממס שבח ניתן כאשר מתקיימים תנאים מסוימים, כמו למוכר יש זכות בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. תיקונים בשנת 2014 השפיעו על מס שבח על דירות שניות, בחישובים שונים לפי מועד הרכישה.
