קרקעות חקלאיות וכל מה שרציתם לדעת עליהן

היעדר שטחי בנייה פנויים לצד צפיפות אוכלוסין עוררו ביקוש גובר לפתרונות דיור, אשר הובילו את ישראל להגדיר מחדש את ייעוד חלק מהקרקעות החקלאיות במדינה. אם כן, מהן קרקעות חקלאיות ומה משמעות השינוי בייעוד שלהן? מדוע משקיעי נדל"ן ממהרים לרכוש קרקעות, ומה חשוב לדעת טרם ביצוע עסקה לרכישת קרקע חקלאית? אם גם אתם מתלבטים, המדריך הבא נועד עבורכם, ובו כל המידע שצריך לדעת.

ראשית כל, מהי קרקע חקלאית?

בהגדרתה הבסיסית, קרקע חקלאית היא חלקת אדמה אשר הוגדרה לצורכי פעילות ושימוש חקלאיים בלבד במסגרת תוכנית מתאר. פירוש הדבר שהשימוש באדמה יהיה לצורך גידולים חקלאיים, מרעה, גידולי שעה וכו'.

עם השנים התרחבה ההגדרה וכן השימושים המותרים בקרקעות החקלאיות, למשל היום רבות מהקרקעות נמצאות בעיצומם של תהליכי תכנון ושינוי ייעוד לצורך הרחבת שטחי מגורים, מסחר ותעשייה – המשך פיתוח עירוני. לכן, ישנן לא מעט קרקעות למכירה.

קרקע בתהליך שינוי ייעוד ויתרונותיה

מדובר בקרקע אשר משנה את צרכי השימוש והפעילות המותרים בה במסגרת תוכניות המתאר. הליך שינוי הייעוד של קרקע חקלאית נקרא "הפשרת קרקע", והיתרון המשמעותי שבשינוי ייעודן של הקרקעות החקלאיות הוא פתיחת הדלת למשקיעים נוספים בשוק הנדל"ן. ההשקעות הללו סולידיות ועשויות להניב תשואות גבוהות ככל שהתהליך התכנוני יתקדם.

מדוע ישראל מפשירה קרקעות חקלאיות?

ישנו ביקוש גובר לשטחי מסחר ופתרונות דיור, לצד היעדר שטחי בנויה פנויים. אלה מובילים את המדינה לשנות את ייעוד חלק מהקרקעות החקלאיות בשטחה. במסגרת תוכנית תמ"א 35 הוחלט לרכז אוכלוסיות בשטחים עירוניים לצד שימור שטחים ירוקים.

מדוע קרקעות חקלאיות משתלמות למשקיעים?

מכיוון שהחקלאות אינה אחד הענפים הכלכליים הרווחיים במשק הישראלי, שווי הקרקעות החקלאיות נמוך יחסית לקרקעות שמותרות בנייה. מהסיבה הזו, משקיעים רבים בוחנים ברצינות את האפשרות להשקיע בהן, במיוחד בעת הליך שינוי הייעוד שלהן.

יחד עם זאת יש להדגיש שקניית קרקע חקלאית אינה מתאימה לכל סוג משקיע – היא אמנם נחשבת להשקעה יחסית זולה – בהשוואה לדירה, אינה מצריכה הון עצמי גבוה – אולם ככל שהליך הפשרת הקרקע מתקדם כך עולה ערך הקרקע. לכן, הסיכוי למקסם את הרווחים עולה ככל שמשקיעים בשלב מוקדם יותר.

מקרקע חקלאית למאושרת בנייה

למרות שהרשויות המקומיות נוטות לעודד הליכים של הפשרת קרקעות ופיתוחן, התהליך שצריכה לעבור קרקע חקלאית עד לרגע שבו היא מופשרת והופכת להיות קרקע שניתן לבנות עליה עלול להימשך לא פחות מאשר מספר שנים, במהלכן מפותחות תוכניות הנדסיות ואדריכליות. אלה מוגשות לאישור הרשויות המקומיות ועוד מספר גופים אשר אחראיים על הבנייה והתכנון ברמה המקומית והארצית.

לסיכום, היכן בישראל מומלץ לחפש קרקע חקלאית למכירה?

בישראל קיימים מספר איזורים בהם הביקוש גבוה, ביניהם נמצא איזור המרכז – כל השטחים שבין חדרה לגדרה. פוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר בימינו הוא בהוד השרון, רעננה, כפר סבא, הרצליה, וחדרה שסמוכה לקו החוף. כל האיזורים הללו עשירים בשטחים חקלאיים, ממוקמות גבוה במדרג הסוציו-אקונומי וסובלות במחסור פתרונות דיור.