מס רכוש

מס הרכוש בישראל הוא מס המוטל על קרקע פנויה שאינה משמשת למטרות חקלאיות. זה כולל קרקע שבה לא ניתן היתר בנייה או קרקע שיש עליה מבנים ארעיים. זאת ועוד, אם נבנה מבנה קבע על הקרקע, חל מס הרכוש רק אם הבנייה מכסה פחות מ-30% מהיקף הבנייה המותר.

מהו החוק?

החוק קובע שבעלי קרקעות צריכים לשלם מס לכל שנת מס בגין כל קרקע שהייתה להם באותה שנה. למרות שאת המס לא משלמים יותר מפעם אחת על קרקע אחת בכל שנת מס, כן משלמים מס חלקי לפי מספר הימים במידה ומתקיימות אחת מהנסיבות הבאות: חל שינוי בהגדרת הקרקע, המקרקעין שאינם קרקע הפכו בתוך שנת המס לקרקע או שבתוך שנת המס הנישום רכש קרקע ממי שהיה לו פטור מתשלום המס.

פטורים ממס רכוש

קרקע חקלאית פטורה ממס זה. פטור זה חל על קרקע המיועדת לשימוש חקלאי לפי תכנית בניין עיר (תב"ע), ללא קשר לשאלה האם היא משמשת כיום לפעילות חקלאית. כמו כן, קרקע שאינה מוגדרת חקלאית בתב"ע אלא משמשת לחקלאות על ידי בעלים שעיקר הכנסתו מחקלאות נהנית מפטור זה.

מי חייב במס רכוש?

החבות בתשלום המס הזה חלה על בעל הקרקע. מונח זה מקיף מספר קטגוריות: יחידים שהקרקע רשומה על שמם, חוכרים עם תקופת חכירה של 25 שנים ומעלה, ואלה שקיבלו היתר שימוש ממדינת ישראל או רשות מקרקעי ישראל.

חישוב מיסי רכוש

המס על הרכוש מחושב לפי שווי השוק של הקרקע ליום 1 בספטמבר של השנה הקודמת. שווי השוק נחשב למחיר שקונה ומוכר מרצון יסכימו עבור העסקה. הערכת שווי זו נערכת כל חמש שנים על ידי הגורם הרלוונטי ברשות המיסים, אשר יכול גם לבצע התאמות שנתיות במקרה של שינויים או שינויים משמעותיים בשימוש בקרקע.

שינויים בתעריפי מס הרכוש

היסטורית, שיעור מס הרכוש עמד על 2.5% מערך הקרקע עד ליום 31.12.99. עבור קרקע הנחשבת למלאי עסקי לצרכי מס הכנסה, השיעור הוא 1.2%. חשוב לציין כי מאז שנת 2000, שיעור המס הוא 0%. עם זאת, ההשלכות של מס זה ממשיכות להיות רלוונטיות, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות קרקע שקדמו לשנת 2000.

הודעה על שינויים במיסים רכוש

בעלי הקרקע נדרשים להודיע לרשויות מיסוי המקרקעין תוך 30 יום על כל מכירה, רכישה או שינוי משמעותי בקרקע. שינויים אלה עשויים לכלול בנייה, הריסה או שינוי ייעוד (למשל, מקרקע חקלאית לבנייה).

יישוב סכסוכים בגין מס על רכוש מקרקעין

אם ערך הקרקע הוערך מחדש כדין, יש להודיע לבעלים ויש לו זכות התנגדות תוך 30 יום. רשות מיסוי מקרקעין מחויבת להשיב להתנגדות זו תוך פרק זמן סביר. אם לא נמסרה תגובה תוך שנה, ההתנגדות תיחשב כמתקבלת. על החלטות בהתנגדויות ניתן לערער בפני ועדת הערר.

שיטות תשלום של מיסוי הרכוש

ניתן לשלם בסכום חד-פעמי עד סוף ינואר ללא ריבית והצמדה, או בשלושה תשלומים לפירעון בחודשים אפריל, יוני ואוקטובר, כאשר לתשלומים אלו יש ריבית והפרשי הצמדה מתחילת שנת המס.

התייעצות עם איש מקצוע לגבי מיסוי הרכוש

בישראל חיונית לכל מי שעוסק בנדל"ן, במיוחד למי שחדש בתחום זה. השלכות המס חורגות מעבר לשיקולים כספיים בלבד, המשפיעים על רישום המקרקעין והשימוש בו. תמיד מומלץ להישאר מעודכן ולבקש הכוונה מקצועית בטיפול בענייני המס על מנת להבטיח ציות לחוק וכדי לקבל החלטות מושכלות.

היקפו ומטרתו של מס רכוש

המס נגבה כאמור על קרקע פנויה שאינה חקלאית. הרציונל מאחורי מס זה היה לתמרץ בעלי קרקעות לפתח את הקרקע הפנויה שלהם במקום להשאיר אותה ללא שימוש. הדבר מתיישב עם תוכניות המתאר האזוריות של המדינה, אשר צופים ומתכננות את השימוש העתידי של כל חלקת קרקע, ומסווגות אותן בעיקר לשטחים חקלאיים ולא חקלאיים.

ההתפתחות והתחולה של מס רכוש

המס על רכוש חל על מספר תרחישים ספציפיים שאותם כדאי להכיר כדי לעמוד בתנאי החוק. אלה כוללים קרקע פנויה ללא היתרי בנייה, קרקע עם מבנים ארעיים וקרקעות שבהן בנייה קבועה משתרעת על פחות מ-30% מהשטח המותר. החבות בתשלום המס חלה על בעלי קרקע רשומים, חוכרים מעל 25 שנה, ומי שהוסמך על ידי מנהל מקרקעי ישראל או מדינת ישראל להשתמש בקרקע.

קביעת שיעור מס רכוש

תעריפי המס לרכוש נבחנים כל חמש שנים על ידי המדינה. עם זאת, שערוך שנתי אפשרי ביוזמת בעל הקרקע או של מנהל המס, במיוחד אם ערך הקרקע משתנה ב-20% או יותר. שינויים משמעותיים כמו בנייה, הריסה או שינוי בשימוש בקרקע לפי תוכנית בניין העיר יכולים לעורר הערכה מחודשת מיום השינוי, לא רק מתחילת השנה.

תעריפי מס רכוש לאורך השנים

עד סוף 1999 התחלקו מיסי הרכוש לשתי קטגוריות: קרקעות הנחשבות כ"מלאי עסקי" לצרכי מס הכנסה חויבו במס של 1.2%, בעוד שקרקעות אחרות חויבו במס של 2.5% מערכן. מיום 1 בינואר 2000 בוטל המס על קרקעות, תוך עמידה של התעריף הנוכחי על 0%.

מס רכוש לעומת מס רכישה

חשוב להבחין בין מס הרכוש למס רכישה. בעוד מס הרכוש היא היטל שנתי על קרקע, מס רכישה הוא מס חד פעמי המשולם על ידי רוכש זכויות במקרקעין. זה כולל רכישת נכסים למגורים, דירות נוספות מעבר לראשון או נדל"ן שאינו למגורים. מס רכישה כפוף לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, והוא נושא לדיון ציבורי משמעותי, בעיקר בנוגע לשיעורי המס לנכסי מגורים מרובים.