טופס 50 – הגשת בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, שמכונה גם טופס 50, מאפשר להגיש בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין, על מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה. על מנת להגיש את הבקשה יש למלא את טופס 7017 ולעמוד בהנחיות רשות המיסים.

להורדת הטופס

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכויות במקרקעין או עסקאות בהן מעורב איגוד המניב רווחים הכפופים לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה") יהיו פטורות ממס שבח. למשל, לקבלנים ניתן פטור ממס שבח על רווחים שהופקו ממכירת דירות, שכן רווחים אלו כבר מחויבים במס לפי ההוראה המתייחסת לרווחי המקרקעין כעל מלאי עסקי עבורם. משכך, הרווחים האמורים ממוסים לפי סעיף 2(1) לפקודה. 

על מה חל סעיף 50?

סעיף 50, שמכונה גם טופס 50, כולל התייחסות לסוגים שונים של עסקאות. יש לשים לב לשני היבטים של סעיף 50:

• סעיף 50 חל על עסקאות מסחריות אקראיות.
• סעיף 50 מציע רק פטורים ממס שבח ולא ממס רכישה.

בפועל, כדי לוודא שאכן קבלן פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, צריך לקבל אישור מרשויות המס המופנה לקבלן, המאשר את הפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה וביצוע העסקה. 

איזה אישורים צריך להציג כדי לקבל את טופס 50?

ביחס לתוכן האישור, קיימים מספר סוגי אישורים לפי סעיף 50, אותם יכול הקבלן להציג לפני חתימת החוזה:

1. אישור כללי: ניתן בדרך כלל לקבלנים גדולים. אישור זה מכסה את כל הפרויקטים שבוצעו על ידי הקבלן ודורש עמידה בתנאים מקדימים מסוימים. לרוב אין זה מחייב את הקבלן להעמיד ערבות לשמאי.
2. אישור פרויקט: אישור זה הוא ספציפי לפרויקט ייעודי, שיכול לכלול בניין אחד או יותר שנבנה באותה חלוקת קרקע, מסגרת זמן ויחידת תכנון. האישור פוטר את הקבלן ממס מכירה עבור הפרויקט הנקוב.
3. אישור פרויקט בתמיכה בנקאית: אישור זה מתייחס לפרויקטים שנבנו בגיבוי בנקאי ומתייחס להשלכות של תיקון 70 שמטרתו לזרז את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
4. אישור פרטני: אם הקבלן לא קיבל אישור כללי או פרויקט, הוא יכול לבקש אישור פרטני לכל דירה, המותנה במתן ערבות לשמאי על בסיס אחוז מסוים ממחיר הדירה.

מהו תחליף טופס 50 ומה כותבים בו?

בחלק מהמקרים רוכשים דירות מקבלנים ללא אישור טופס 50, הנדרש לצורך רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין והשלמת עסקאות. לפי חוק המקרקעין, עסקת מקרקעין מסתיימת רק עם הרישום, ועד אז מחזיק הרוכש בזכויות אובליגטוריות שאינן קנייניות בלבד.

כדי לטפל בסוגיה זו, הנהיגה רשות המסים נהלים להוצאת "טופס תחליף 50" לרוכש, ולא לקבלן, במקרים בהם הצדדים המעורבים אינם קשורים (כלומר, הקונה אינו קרוב משפחה של הקבלן). עם זאת, השגת תחליף כזה היא לרוב מאתגרת וגוזלת זמן. לכן כדאי לבצע אותה בליווי בעל מקצוע – עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס שמתמחים בנושא ויש להם את ההכשרה המתאימה.

סוגי טפסים שמגישים כדי לקבל את האישור לפי סעיף 50

להלן טפסים שונים הקשורים לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין והסבר קצר על כל אחד מהם:

• טופס 7016 – בקשה לקבלת טופס 50 כללי
• טופס 7017 – בקשה לקבלת טופס 50 עבור הפרויקט
• טופס 7017א – בקשה לקבלת טופס 50 לפרויקט בליווי בנקאי (טופס ראשי)
• טופס 7501 – הנחיות בלתי חוזרות בכתב
• טופס 7502 – אישור הבנק לקבלת ההנחיות הבלתי חוזרות
• טופס 7503 – אישור השמאי להפחתת הסכום שנקבע בהוראה הבלתי חוזרת
• טופס 5340 – בקשה לאישור פרטני

שאלות ותשובות סעיף 50