מעל תקרת הפטור (המוקפאת), או לבעלי הכנסות גבוהות מעל כ-721,000 ₪, יחול מס יסף מוגדל של 5% נוספים, כך שהמס הסופי יעמוד על 30%. מס שבח משולם על הרווח הריאלי (ההפרש בין המכירה לרכישה) בניכוי הוצאות מוכרות. שימו לב: בשנת 2026 מדרגות המס והפטורים הוקפאו ולא הוצמדו למדד.
מחשבונים נוספים
איך מחשבים מס שבח בשנת 2026?
בשביל לבצע חישוב מס שבח צריך להפריד בין הרווח שנרשם עד 2014 והחל מאותה שנה של הרפורמה ועד מועד המכירה. זהו חישוב ליניארי, המבוצע ביחס לתקופת האחזקה בנכס. קודם בודקים מהו רווח ההון הכללי (השבח) שנוצר לכל אורך התקופה שבין מועד הרכישה ועד מועד המכירה, לאחר מכן מחלקים במספר השנים ומחשבים את המס רק על החלק היחסי שנצבר החל משנת 2014 ועד מועד העסקה.
כאן המקום לציין שקיימים קיזוזים והפחתות שאפשר לשלב בתוך מחשבון מס שבח וכך לצמצם הוצאות. הנה לדוגמא כמה הוצאות כאלה שמותר על פי החוק לקזז מתוך רווח ההון על מנת להפחית את חבות המס:
- הוצאות שיפוץ והשבחה (בכפוף לאסמכתאות)
- דמי תיווך ששולמו במעמד הרכישה או המכירה
- שכר טרחת עורך דין ופחת
בשביל לקזז את ההוצאות צריך להגיש חשבוניות מס ואסמכתאות לרשויות מיסוי מקרקעין. לאחר מכן, המוכר נדרש לשלם את המס תוך 60 ימים. לכן בחישוב מס שבח, שימוש במחשבון עדכני ל-2026 הוא כלי יעיל שצריך לעמוד לרשותנו עוד במהלך המשא ומתן.
כמה משלמים מס שבח?
משלמים 25% (ועד 30% במקרים מסוימים). המס הבסיסי על הרווח הריאלי עומד על 25%. עם זאת, בשנת 2026, בעלי הכנסות גבוהות מעל התקרה הקבועה בחוק עשויים לשלם "מס יסף" מוגדל של 5% נוספים, כך שחבות המס הכוללת תגיע ל-30%. את המס יש לשלם תוך 60 ימים. בניגוד למס רכישה אין כאן מדרגות, אלא שיעור קבוע (בכפוף לזכאות לפטורים).
חישוב מס שבח
גם מחשבון מס שבח לדירה שניה וגם חישוב לדירה יחידה יכול להתבצע בליווי עורך דין, רואה חשבון או בצורה עצמאית. במידה וחסרים נתונים לגבי היסטוריית הנכס, ניתן לפנות אל רשות המסים לאיתור המידע.
פרטי המכירה קובעים את האופן שבו מבצעים תחשיב מס שבח בצורה יעילה. יש להזין את עלות רכישת הדירה המקורית, את מועד הרכישה ואת מס הרכישה ששולם (אם שולם). לאחר מכן מצרפים את ההוצאות המוכרות (שיפוץ, עו"ד, תיווך) ולבסוף את מחיר המכירה ומועד המכירה העדכני. בשנת 2026, עקב הקפאת המדדים בחוק ההסדרים, ישנה חשיבות יתרה לחישוב מדויק של הניכויים כדי להימנע מתשלום מס עודף.
המס המחושב בעת מכירת הדירה מתייחס לרווח ההון הריאלי שנצבר. במאמר הבא נסביר מה ההבדל בין דירה יחידה מזכה לדירות להשקעה, ואיך מחשבים את המס בצורה נכונה לשנת המס הנוכחית.
למעט מקרים של פטורים (כגון פטור דירה יחידה עד תקרה של כ-5 מיליון ש"ח), הכנסה ממכירת נדל"ן חייבת במס. העיקרון הוא מיסוי הרווח בלבד: אם קנינו דירה במיליון ש"ח ומכרנו ב-1.5 מיליון ש"ח, המס יחול עקרונית על הרווח של ה-500 אלף ש"ח (בניכוי הוצאות והתאמות אינפלציוניות).
החישוב הפך למורכב מאז רפורמת 2014, שצמצמה את הפטורים הגורפים שהיו נהוגים בעבר (מכירה אחת ל-4 שנים). כיום, ישנה אבחנה ברורה בין מי שמוכר את דירתו היחידה (זכאי לפטור עד תקרה) לבין מי שמוכר דירה נוספת (חייב במס ליניארי מוטב).
מחשבון מס שבח דירה יחידה
לגבי דירה יחידה, החוק השתנה משמעותית. הפטור של "אחת ל-4 שנים" בוטל. כיום, כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, יש לעמוד בתנאי הזכאות (כגון היותה דירה יחידה של התא המשפחתי) ולהחזיק בדירה לתקופה של 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
דירה מזכה לפטור היא דירה העומדת בתנאים הבאים:
- בנייתה נסתיימה והיא ראויה למגורים
- היא בבעלותו של אדם פרטי (ולא חברה)
- שימשה למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה, או ב-80% מהתקופה שבגינה מחושב המס
אם הדירה עומדת בהגדרת "דירה מזכה", יש לבדוק את מסלול הפטור. המסלול הנפוץ הוא פטור לדירה יחידה (עד תקרת השווי הקבועה בחוק ל-2026). קיימים פטורים נוספים כגון מכירת דירת ירושה, או העברה ללא תמורה לקרוב משפחה. מומלץ לבצע את הבדיקה לפני החתימה על החוזה.
תחשיב מס שבח
בסופו של דבר, הכלי שמאפשר לבצע סימולציית מס שבח הוא קריטי לתכנון העסקה. לאור השינויים במיסוי מקרקעין והקפאת מדרגות המס ב-2026, כדאי לדעת מראש מהו הנטו שיישאר בידכם.
בעזרת המחשבון ניתן לקבל אומדן למס הליניארי (25%) ולבדוק האם חל מס יסף (סה"כ 30%), מה שיסייע לכם לקבל החלטה כלכלית מושכלת.
הבהרה: התוצאה המוצגת הינה אומדן בלבד. החישוב אינו מביא בחשבון את הצמדת סכומי הרכישה וההוצאות למדד (חישוב רווח ריאלי), נקודות זיכוי אישיות, או פריסת מס שעשויים להפחית את החבות. השימוש במחשבון אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי.